Banco Santander
Ana Botín, presidenta de Banco Santander

La entidad financiera que preside Ana Botín cuenta con cuatro ases en la manga en el sector inmobiliario. Se trata de Metrovacesa, Aedas, Merlin y Cevasa. Con estos naipes el Banco Santander juega, apuesta y gana con el ladrillo. No olvida ninguna línea de negocio: residencial -venta y alquiler-, oficinas y logística. El ‘big three’ está copado por Botín y los suyos gracias a su participación en estas compañías referentes del sector.

El Santander fue la entidad que, en términos brutos, más redujo su exposición al ladrillo durante el pasado ejercicio. No, esta frase no contradice el titular en busca del ‘clickbait’. Es cierto que la compañía disminuyó hasta un 55,9% esta exposición, quedándose en 15.145 millones, sobre todo gracias al desagüe de adjudicados.

En el primer trimestre de 2018, la entidad cerró el proyecto Quasar, valorado en 30.000 millones, por el que Blackstone se hizo con el 51% del negocio inmobiliario de Popular, compuesto por la cartera de adjudicados y crédito promotor dudoso. Además, Santander también anunció la venta de un portfolio de 35.700 inmuebles a Cerberus por un total de 1.535 millones de euros.

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Todo esto es cierto y podría hacer pensar al inversor que el Santander hace desprecios al ladrillo. Pero nada más lejos de la realidad. Los de Botín están más presentes que nunca en el sector inmobiliario, pero de un modo en el que su exposición no sea de una manera tan directa. Es decir, deja de un lado la gestión de los activos y lo que hace es aportar capital a los verdaderos expertos de este mundo: promotoras, socimis y sociedades de alquiler.

En este sentido, la mayor apuesta del banco es el mercado residencial donde cuenta con acciones de Metrovacesa, Cevasa y Aedas, de mayor a menor participación. En la primera promotora, el Santander es propietario del 49% y es tal vez la inversión que más preocupa a Botín. Metrovacesa es una de las cuatro grandes promotoras junto a Aedas, Vía Célere y Neinor, pero los últimos resultados y la amenaza de un ‘profit warning’ han encendido las luces de alarma. A pesar de esta situación, la entidad dirigida por Jorge Pérez de Leza disparó su facturación un 228% y confía en remontar en el próximo semestre del año.

Metrovacesa, Aedas, Cevasa y Merlin son los cuatro ases en la manga del Banco Santander en el sector inmobiliario

Cevasa también tiene como propietario al Santander. En este caso es un 22% del total que le permiten a la entidad financiera entrar también en el mercado residencial en régimen de alquiler. Una inmobiliaria que además celebró el pasado mes de mayo su salto al Mercado Continuo. La Compañía Española de Viviendas en Alquiler comenzó a negociar en la modalidad de fixing en el mercado continuo y ha dejado atrás los corros electrónicos de las Bolsas de Valores de Madrid, Barcelona y Valencia donde operaba desde 1970.

La última relación del Santander con el residencial se reduce a su 3,1% de participación en Aedas a través de su gestora de fondos, Santander Asset Management. En la promotora dirigida por David Martínez, CEO de la compañía, el ‘rey’ es el fondo de inversión americano Castlelake, pero los de Botín también entran en una de las empresas del sector con mejores resultados financieros y bursátiles. De hecho, fue la que mejor resistió el terremoto ocurrido en Neinor.

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Hasta aquí todo lo relacionado con su presencia en el mercado residencial. Pero la apuesta del Santander por el ladrillo va más allá. La logística y las oficinas son activos por los que también ha decidido apostar a través de su participación en Merlin. En concreto, la entidad que preside Ana Botín controla el 22% de la primera socimi que cotizó en el Ibex 35.

La participación el Banco Santander en la compañía encabezada por Ismael Clemente ha reportado grandes beneficios a la entidad. De hecho, los dividendos de Merlin desde mayo de 2017 hasta el último ofrecido en octubre de 2018 han dejado 82 millones de euros en las arcas de los de Botín.

UNA RETIRADA A TIEMPO

De todos modos, el juego -y el éxito- del banco con el sector inmobiliario no es sólo cuestión de inversión, también guarda relación con las huidas a tiempo. En este sentido, la operación que mejor refleja esta situación es la venta de la participación que el Santander tenía en Testa. Tras salir esta última al MAB y no al Continuo -como así se esperaba-, la entidad financiera puso en marcha una desinversión exprés junto a los otros dos socios de referencia de la socimi -Merlin y BBVA- y se deshizo primero de un 7,76% – en septiembre de 2018- y después un 10% -en noviembre de 2018- que fueron adquiridos por Blackstone. En total el banco obtuvo 349 millones de euros por esta operación.

En abril de 2019, el fondo norteamericano oficializó la compra del otro 18% que el banco cántabro todavía poseía de Testa. Una venta que incluso superaría los 349 millones de euros de la primera desinverión, aunque no trascendieron las cifras la transacción.

Las cosas no pueden ir mejor con respecto a la relación de la entidad con el ladrillo. De hecho, Botín ha conseguido reducir a la mínima expresión la presencia de activos problemáticos en sus balances. Pero no ha dejado de sacar grandes réditos de este nuevo ciclo inmobiliario a través de la gestión de empresas expertas del sector inmobiliario. Una jugada maestra -hasta el momento- del banco.