El pelotazo de Airbnb impulsa la reforma de la vivienda.
El pelotazo de Airbnb impulsa la reforma de la vivienda

Primero fueron los ayuntamientos del cambio; luego, Cristina Cifuentes, y ahora es el Ministerio de Hacienda el que vuelve a actuar ante la proliferación del alquiler turístico. Para ello, Cristóbal Montoro ha fijado una fecha, julio de 2018, que marcará un antes y un después para la economía colaborativa del sector. A partir de aquí, las intermediarias de alojamiento como Airbnb deberán presentar una declaración informativa sobre sus actividades.

No cabe duda de que el interés de la Administración Pública por la economía colaborativa en el turismo es enorme, puesto que más de 5,4 millones de viajeros se valieron de Airbnb durante su estancia en nuestro país en 2016; un 82% más que en 2015.

Si miramos a 2017, año en el que nos visitaron 80 millones de turistas, hablamos de que Airbnb aporta casi un 9% de éstos a nuestro país. Una cifra respetable y que incide activamente en la demanda. De todo el territorio nacional, destacan Madrid y Barcelona, lugares en los que más se ha elevado el precio de la vivienda desde el estallido de la crisis.

El origen de Airbnb está en un congreso en la ciudad de San Francisco a raíz de un problema de oferta hotelera

Y fue esta misma la que motivó en 2007 la creación de esta plataforma colaborativa de home-sharing. Ocurrió en EEUU, durante un congreso en la ciudad de San Francisco a raíz de un problema de oferta hotelera. Una casa ajena, dos colchonetas inflables, y un desayuno fueron el detonante. El resto es historia viva en 190 países gracias a Internet.

Airbnb envuelto en polémicas

Airbnb arrancaba 2015 con un millón de habitaciones registradas y polémicas en todo el mundo, sobre todo en urbes como París, Nueva York y Ámsterdam. En estas ciudades la recaudación de impuestos por la vía de la ocupación hotelera descendió, especialmente en la Gran Manzana, donde bajaron por primera vez desde la Gran Recesión.

Datos que se aúnan a los de España. En especial, a los 1.000 millones de euros que dejaron los clientes de la plataforma de economía colaborativa durante el último ejercicio en Barcelona, un 35% más que el año anterior, en 2015. Una cifra nada desdeñable y que apenas ha sido disfrutada por el sector hostelero, originando una verdadera preocupación para el Estado.

Por supuesto, la reacción del Gobierno no se ha hecho esperar con el esbozo de un aumento del IVA, pretendiendo pasar del tipo reducido (10%) al general (21%) con el objeto de contener el déficit público en torno al 3%. Sin duda, una medida que de haberse tomado beneficiaría aún más a las plataformas de economía colaborativa.

Cristóbal Montoro. Foto: Bloomberg

Si bien, este planteamiento sigue en el aire debido a la insistencia de Ciudadanos por negociar los próximos Presupuestos Generales del Estado (PGE) en vez de «poner parches». Esto ha obligado al Ejecutivo a sondear otras vías, entre ellas destaca la regulación de las estancias mientras se consensa una solución óptima al calor de los ejemplos de Amsterdam y París.

 A la zaga de Europa

Como casi siempre, el Gobierno necesita mirarse en el espejo de otras ciudades del Viejo Continente para actuar. El caso del home-sharing no es una excepción. La primera inspiración la encontramos en la capital de los Países Bajos: en ella, las autoridades acordaron con Airbnb que sería la encargada de recaudar el impuesto turístico para el consistorio. Este se estableció en el 5%, la tasa más alta de Europa.

El acuerdo restringe a los usuarios de Airbnb a alquilar solamente su vivienda principal a otros particulares bajo la figura de alquiler vacacional y por un máximo de sesenta días y cuatro personas al año. A partir de ahí, se profesionalizaría como un bed & breakfast. Similar a lo esbozado por Manuela Carmena para Madrid.

En el caso de París, se estipuló una fórmula parecida a la de Ámsterdam, pero que ha acabado por generalizarse en todo el país galo. De este modo, Airbnb y otras plataformas tendrán que recaudar la tasa turística en Francia por un importe equivalente a cuarenta céntimos de euro por noche. Aunque es menor cuantía que la de los hoteles, se equipara con la de los alojamientos no clasificados.

Ambas soluciones son una consecuencia de la necesidad de los gobiernos por enfrentar un fenómeno nuevo. Parches aplicados con mayor o menor éxito ante un servicio creado por y para los ciudadanos gracias a las nuevas tecnologías y como respuesta espontánea ante una coyuntura socio-económica desfavorable.

Laberinto legal español

En nuestro país existen actualmente tres tipos de alquileres: el de residencia habitual, el de temporada y el de uso turístico. Estos se engloban a su vez en dos categorías: arrendamiento de uso de vivienda y el de uso distinto al de vivienda. Y es en este último donde se engloba al alquiler de temporada, el turístico y el referente a negocios.

De cara a entender la expansión tan abrumadora del alquiler turístico, se antoja imprescindible conocer el porqué. Para ello debemos comparar la rentabilidad obtenida así como el trato fiscal de cada una y su idiosincrasia, recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y complementada por el Código Civil.

La vivienda habitual está destinada a periodos largos, superiores a un año: los alquileres de toda la vida. Normalmente, se estipula que el contrato dure entre un año y tres como máximo, pero se abre la posibilidad de renovar doce meses más en las mismas condiciones previo acuerdo entre las partes. También, el inquilino puede estar solo seis meses y posteriormente marcharse sin penalización. Flecos que pueden acordarse de manera privada entre arrendador y arrendatario.

Los puntos más positivos de esta explotación son el goteo constante de dinero y la posibilidad del propietario para acogerse a beneficios fiscales tales como la exención de IVA, una reducción del 60% sobre el IRPF, o deducciones sobre los gastos originados por el alquiler. En este caso, se incluyen los derivados de la conservación, servicios, prima de seguros o tributos.

Sin embargo, todas estas ventajas acarrean un lado negativo para el propietario, ya que al no haber pactado una fecha de resolución del contrato se le complica volver a disponer del inmueble en comparación con los otros tipos de arrendamiento. Además, el arrendador está más expuesto al impago y a sus consecuencias: la okupación.

El alquiler de temporada es el más flexible de todos. Se concibió como una figura intermedia, ideal para trabajadores desplazados, estudiantes o viajeros de media estancia. Este tipo de arrendamiento de uso distinto al de vivienda impide que los inquilinos se puedan empadronar o referenciarla como vivienda habitual.

La rentabilidad es algo mayor al alquiler de vivienda habitual. Esto se debe a dos motivos: la incertidumbre de tener el inmueble vacío algunos periodos del año y la inversión realizada. Una vivienda dedicada al alquiler de temporada puede llegar a alquilarse sin verla físicamente, lo que genera que los propietarios luchen por ofrecer un producto más atractivo para el mercado. Por ello, el precio del alquiler mensual es un 10% y un 15% más alto que en el caso anterior.

Otra de las ventajas de este tipo de alquiler es que hay una fecha de inicio y una fecha de salida pactada, por lo que el propietario está más protegido y puede recuperar su casa cuando lo disponga. Asimismo, resulta una excelente opción para aquellos que plantean vender.

 

Brian Chesky, cofundador de Airbnb. Foto: Michael Nagle/Bloomberg

De todas formas, se debe tener en cuenta que este tipo de explotación no disfruta de beneficios fiscales y que una estancia que supere los doce meses, aunque se firmen varios contratos, se transforma automáticamente en un alquiler de vivienda habitual.

En cuanto al arriendo de uso turístico, la rentabilidad gana por goleada al resto de explotaciones, pudiendo superar fácilmente el umbral del 20% en las épocas de mayor demanda. Y son justamente la dependencia a esos momentos de incremento de la afluencia el talón de Aquiles de este tipo de contrataciones, ya que un propietario puede dejar de percibir ingresos en épocas valle como Navidad.

Claro que no todo es beneficio para el propietario, ya que las plataformas de economía colaborativa cobran una serie de comisiones que se deben restar del montante obtenido, y a ello hay que añadir las facturas de los suministros: luz, agua y gas, que pueden ser muy elevadas en momentos de mucho calor o excesivo frío.

Además de ello, conviene destacar que el alquiler de uso turístico no disfruta de incentivos fiscales, y la fiscalización sobre los ingresos generados se sitúa en el 21% de IRPF, así como en el 10% del IVA. El otro gran punto negativo es que cada Comunidad Autónoma tiene su propio marco legal, por lo que puede resultar caótico para un inversor. El caso de Madrid, por ejemplo, las Autoridades establecen un tiempo mínimo exigido de cinco días es una prueba de ello.

De este modo, los expertos recomiendan conjugar los dos últimos tipos de explotaciones de cara a buscar la rentabilidad de un negocio que nació con el fin de solventar las necesidades de inquilinos y propietarios.

Lucha contra el fraude y la ‘turismofobia’

Con la crisis, surgieron nuevas maneras para llegar a fin mes, y la economía colaborativa funcionó como un desahogo ante estas necesidades en mercados con alta regulación. Por ello, el Ejecutivo tuvo que adoptar una postura más activa ante un servicio que no termina de entender, ya que nos encontramos ante plataformas virtuales en vez de ante empresas del sector turístico.

Esto implicó que Hacienda advirtiese a más de 21.000 usuarios de plataformas como Airbnb que debían declarar sus ingresos. Ahora, avanza un paso más en esta dirección y dispone un nuevo modelo, el 179. Este deberá ser cumplimentado por «las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y los cesionarios». Un guiño a las fórmulas de París y Amsterdam, pero con menor agresividad para las plataformas de economía colaborativa.

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Además, se obligará a estas a identificar al dueño de la vivienda y el importe del arrendamiento. El objetivo principal no es contabilizar la cantidad de turistas que pisan nuestro país, sino evitar posibles engaños. En especial, los generados por algunos arrendatarios a semejanza de los pelotazos urbanísticos acaecidos en los años anteriores a la crisis con la cesión de derechos.

Pero esto es solo la punta del iceberg, ya que el negocio de los alquileres turísticos, que en varios casos ha desatado la polémica al desenmascararse subarriendos fraudulentos y otros ingresos ocultos, tiene consecuencias sociales. Desde una incidencia directa sobre los sectores que dependen de la hostelería, al ser una alternativa para estancias cortas, hasta causar malestar entre los vecinos a consecuencia de la marea de inquilinos, que pueden llegar a la decena en una semana.

Multas y profesionalización

Pese a que las competencias están transferidas a las Comunidades Autónomas, los Ayuntamientos también quieren tomar parte de la disputa al conocer mejor lo que acontece en su circunscripción. Ejemplo de ello es la propia Comunidad de Madrid, que anunció posibles sanciones para Airbnb mientras prepara un borrador para que las plataformas retiren las viviendas sin registrar y limiten el número de personas que pueden alojarse por metro cuadrado.

En el caso de la ciudad de Madrid, la alcaldesa Manuela Carmena, adelantó que planea crear un censo de viviendas para uso turístico así como una limitación de tres meses al año en bloques residenciales, marcando en los 90 días la barrera de la profesionalización. Si bien, estas competencias pertenecen en su mayoría a la Comunidad de Madrid; pero a tenor de lo esbozado por las dos administraciones, asemejan avanzar en la misma dirección.

De cumplirse estas expectativas, veríamos como se complementa lo estipulado por la LAU en cuanto a la distinción de vivienda de uso habitual y de no uso habitual. Esto delimitaría con mayor nitidez los tres tipos de alquiler vigentes en nuestro país de cara a su explotación por los propietarios pese a las reticencias expresadas por Airbnb.