La historia de Metrovacesa es un fiel reflejo, como pocos otros, de la historia que ha acontecido a España en las últimas décadas. La firma llegó a dominar el mercado a lomos de una burbuja que nunca se supo reconocer y que cayó en desgracia, hasta la quiebra, catalizada por el cambio de ciclo y ahogada por las deudas. Una situación que empujó a la banca acreedora a hacer auténticos malabares para cuadrar su inversión, aunque todavía está lejos de conseguirlo.

Metrovacesa cumple un año en bolsa con demasiadas incertidumbres. La primera y más evidente es la caída en picado del valor de sus títulos que han pasado de 16,5 euros a los 10,4 euros, un 37% abajo en apenas doce meses, lo que supone volatilizar cerca de 1.000 millones de euros. Aunque lo realmente preocupante para la compañía es que su desplome es cerca de un 40% mayor que sus pares (Aedas y Neinor que caen ambas en torno a 27% desde hace un año), lo que refleja que existe un problema real dentro de la firma.

El debut en el parqué se hizo con muchos asteriscos, demasiados, lo que sin duda ayuda a explicar la fuerte corrección que ha tenido el valor. Principalmente sobresalen dos, aunque como se verá hay algunos más: por un lado, la cartera de activos de la firma no tiene una gran concentración geográfica, lo que supone más gastos de gestión y no poder aprovechar del crecimiento de los precios en las grandes ciudades. Por otro lado, la valoración en su salida a bolsa fue “muy elevada”, como reconocían desde el departamento de análisis de Bankinter.

La firma presidida por Ana Botín ha inyectado en Metrovacesa entre 1.800 y 2.000 millones de euros en los últimos años

Ambas circunstancias venían empujadas por las necesidades de los propietarios (también acreedores), especialmente de Banco Santander, de cuadrar de la mejor manera posible el abultado agujero que le había generado la inmobiliaria en la última década. En el 2009, tras su quiebra, Santander junto a BBVA, Banesto, Banco Popular, Banco Sabadell y Caja de Madrid asumieron el control de Metrovacesa. Años después, solo la firma cántabra y la vasca quedaban como propietarios, aunque eso sí a base de inyecciones multimillonarias las cuales solo se podían recuperar, relativamente, sacando la empresa a bolsa.

En total, la firma presidida por Ana Botín ha inyectado en Metrovacesa entre 1.800 y 2.000 millones de euros en los últimos años repartidos en: 630 millones de efectivo en compras de participaciones directas, unos 570 millones en forma de cesión de edificios de oficinas valorados en dicha cifra, y por último una cifra superior a los 600 millones entre ampliaciones de capital junto a quitas y compensaciones de deuda. A cambio, mantiene una participación del 50% valorada actualmente en unos 780 millones.

Pese al agujero evidente que le ha hecho, y sigue haciendo, este ha sido menor del esperado gracias a las maniobras de Banco Santander. En primer lugar, se aprovechó de la necesidad legal que tenía Bankia en 2014 para comprarle a precio de derribo un 19% de la firma, por 130 millones de euros. De hecho, un mes después la entidad le compró a Banco Sabadell su participación del 13,8% por 253 millones de euros, por lo que se ahorró cerca de 220 millones de euros gracias a las urgencias de la entidad pública.

Ana Botin y José Antonio Alvarez. Foto: Angel Navarrete/Bloomberg

En segundo lugar, el precio tan alto con la que salió a bolsa la inmobiliaria le ayudó a tapar el agujero de manera relativa. De hecho, el debut se tuvo que retrasar un día debido a la poca demanda, y finalmente se llevó a cabo gracias que bajó la valoración inicial en más de 300 millones de euros. Aun así, los 2.502 millones de euros con los que salió al mercado le permitió apuntarse a la firma un ingreso de 550 millones de euros (gracias a colocar un 22,09% del capital) y un apunte contable de 1.234 millones, con lo que inicialmente le permitía quedarse en tablas. Ahora, un año después el valor de dicha participación ha caído en más de 450 millones de euros.

En el caso de BBVA la inyección no llega al nivel de la firma cántabra pero también ha tenido que aportar una cantidad importante entre los 800 y los 1.000 millones en los últimos años. La última inyección fueron los 430 millones de euros en concepto de activos inmobiliarios que aportó a la inmobiliaria en 2016. Al igual que con Banco Santander, el alto precio de salida le permitió compensar en cierta medida los pagos efectuados, aunque la caída posterior del valor ha agrandado el agujero hasta los 400 millones de euros.

LOS PRÓXIMOS AÑOS SERÁN DECISIVOS PARA METROVACESA

Pese a la fuerte caída en los últimos 12 meses, será en los próximos años cuando realmente la compañía enfrente sus momentos más decisivos. El 2018, también el 2019, son años en los que la empresa no está previsto que tenga beneficios por lo que están financiando en cierta manera el negocio todavía, pero será a partir del 2020 cuando la empresa deberá ser capaz de mostrarse rentable.

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“La empresa no alcanzará su objetivo de vender entre 4.000 y 5.000 viviendas al año hasta el 2021”, explicaban desde Bankinter en el momento de la salida a bolsa. El problema al que se enfrenta Metrovacesa es que en dichos años podría enfrentar un frenazo en la economía que reduzca las actuales previsiones de venta que tienen, una posibilidad que cada vez gana más fuerza por la evolución económica de la zona euro.

Por último, también cuenta con un hándicap interno que le podría perjudicar en el caso de que se produzca un parón en la economía. La caída de la capitalización bursátil por encima de sus pares también se debe a que su cartera de activos es de menor calidad. Metrovacesa cuenta con un 13% de sus activos que no están situados en las grandes ciudades, lo que implica una depreciación de los mismos. Además, el 24% del bruto de sus suelos (en torno a 643 millones de euros) no es finalista, esto es que aquellos terrenos que todavía no poseen las licencias para que se pueda construir en ellos, por lo que su explotación es mucho más tardía. En definitiva, un portfolio de menor calidad sufre una mayor depreciación, debe bajar con mayor intensidad los precios para vender las viviendas, que en zonas más Premium.