vivienda.
Imagen de una construcción de una promoción de viviendas.

En el año 2013, España estaba en sus peores momentos económicos, casi desde que los árabes ganaron la Batalla del Guadalete. Teníamos la prima de riesgo a 700 puntos básicos, un desempleo de 6 millones de personas (tampoco hemos mejorado mucho en eso, si no hubiera sido por que muchos se han jubilado y otros se han ido a buscar trabajo fuera de España, diga lo que diga el Sr. De Guindos), y nadie quería un PAU en propiedad, aunque se lo regalasen.

Fue entonces cuando llegaron los llamados “fondos buitre”, y se pusieron a comprar inmuebles de forma selectiva, sobre todo comerciales. Los homónimos locales no salían de su asombro, observando lo que ocurría desde sus cavernas. Pero la oportunidad estaba ahí, y los foráneos se dieron cuenta de ello. Adquirieron importantes activos a precio de saldo, y se quedaron tranquilamente esperando a ver qué pasaba. Y lo que esperaban pasó. En dos años, la Economía española salió del abismo por la apreciación del dólar respecto del euro, la estrambótica bajada de los tipos de interés, el incremento histórico del turismo y las maniobras monetarias de Mario Draghi, adquiriendo una deuda pública soberana que ya nadie quiere comprar.

El Sr. Rajoy hizo válida su máxima de que lo que hay que hacer cuando estás acogotado es no hacer nada, y nada hizo (seguimos teniendo los mismos dieciocho millones de españoles empleados que teníamos con Zapatero, aunque ganan bastante menos), pero los hados del destino se aliaron con él, e incluso su equipo económico pareció hasta sólido, afirmando que habían ejecutado una política monetaria que había permitido la creación de empleo (esto del marketing político es lo que tiene).

Pero sigamos con los “fondos buitre”. Sus inversiones no fueron compras esporádicas residenciales, ni terrenos para construir, ni inmuebles a medio edificar para acabarlos e irlos vendiendo poco a poco. Se dedicaron a comprar los principales activos inmobiliarios de España con el dinero cuasi-infinito de sus inversores. Ellos no hacen operaciones de doscientos o trescientos millones de euros como los fondos nacionales, sino que levantan operaciones de varios miles de millones de euros que les permiten adquirir cualquier activo; y, sobre todo, tienen una visión global internacional, entrando y saliendo en diferentes países cuando sus analistas lo consideran adecuado. Detectaron la oportunidad en 2013, y en 2016 se dieron cuenta de que ya era el momento de vender con jugosas plusvalías. Y lo están haciendo, dejando ya el negocio inmobiliario nacional en manos de los de siempre, los que no se dan cuenta de que en un par de años habrá otra burbuja inmobiliaria que habrán provocado ellos mismos, levantando fondos de capital-riesgo en un mal momento y comprándoles a los “fondos buitre” los mismos activos que no querían en 2013, pero al doble de precio.

Las viviendas de los ricos fueron las únicas que se revalorizaron durante la crisis

El rol de los gestores patrios de capital-riesgo es bastante curioso. Buscan inversores en liquidez, que llevan tiempo sin recibir rentabilidad, debido a los tipos de interés negativos y a la lateralidad de una bolsa sin signos claros de definición evolutiva; les hacen el artículo con comerciales estupendos, y les hacen ver un “track-record” estupendo, que no abarca más de los dos últimos años, ya que, si se analizara la última década, las cosas serían muy distintas. Una vez que convencen a los inversores, y tienen los millones en las cuentas del fondo, tienen necesariamente que invertir, ya que ellos cobran su comisión de gestión (entre el 1% y el 3%) inviertan o no, y si no lo hacen, no se estarán ganando la misma, y los gestores de los “family offices” les podían retirar la participación, y se quedarían sin sueldo y sin comisiones.

¿Y dónde van a invertir? Pues, “como es lógico”, en los activos inmobiliarios comerciales que ahora están vendiendo los “fondos buitre”. Así, seguirán cobrando sus comisiones de gestión durante mucho tiempo, ya que todo el mundo sabe que los activos inmobiliarios tienen como inversión un período largo de madurez y retorno, y cuanto más largo sea, más comisiones anuales de gestión cobrarán. Evidentemente, no ponen en relación los ingresos por alquileres que reciben sus clientes en relación con el importe de la inversión realizada (son realmente ridículos y no justifican la inversión, pero “como los precios van a subir”).

Habrá una caída de precios del ladrillo que afectará a los bolsillos más adinerados

El problema se dará probablemente en 2018, cuando los “fondos buitre” hayan completado su ciclo de inversión, y todos los activos inmobiliarios vuelvan a estar en  manos de inversores españoles, a través de estos fondos de capital-riesgo. Y ocurrirá como pasó en Banif Inmobiliario o en el fondo inmobiliario de Inverseguros (actualmente en liquidación), que cuando se vea bajar el precio de los inmuebles, y los gestores no encuentren ningún mirlo blanco que los adquiera a ningún precio, las inversiones se devaluarán, y no se podrá encontrar liquidez, y se montará un buen follón.

Además, esta vez no van a pillar ni a los bancos ni a los promotores inmobiliarios, como ocurrió en la anterior crisis. Esta vez los afectados van a ser inversores institucionales, “family offices” y fortunas particulares significativas, por lo que la alarma social no será especialmente mediática, y lo que sí ocurrirá es que dará dinero a ganar a los importantes bufetes de abogados del Barrio de Salamanca y de la Diagonal. Y por supuesto, el órgano regulador dirá que no son responsabilidad suya las decisiones de inversión que hayan tomado los gestores de los fondos de capital riesgo, igual que dijeron en el caso de los fondos inmobiliarios, a pesar de que, en muchos casos, las comisiones de gestión que se llevaban las entidades financieras superaban los ingresos netos de los alquileres que recibían dichos fondos como ingreso.

En fin, el gestor de fondos es el único animal que tropieza dos veces (¿sólo dos?) en la misma piedra. Basta con que le pongas una zanahoria delante, léase sueldo estupendo + comisiones de gestión.