Huyan de las grandes ciudades de Europa: se avecina una crisis del ladrillo.
Imagen de Londres. Fuente: Bloomberg.

El crecimiento de las ciudades europeas vive ritmos muy dispares. Las diferentes cadencias provocarán que la próxima crisis inmobiliaria tenga lugar sólo en las capitales y en las grandes concentraciones de población de Europa. El ladrillo golpeará a Europa dónde más duele, en su núcleos de población y actividad económica.

Enero es un mes donde las empresas hacen balance de lo ocurrido el año anterior y vaticinan lo que sucederá en el futuro. El sector inmobiliario es uno de los que sufren mayores reflexiones y predicciones por su relevancia para el ciudadano -por el mercado residencial- y para los empresarios -por el mercado de oficinas, logística…-. Dentro de estos pronósticos aparece la tan temida futura crisis del ladrillo. ¿Cuándo?, ¿dónde? y ¿por qué? Son las preguntas que todo el sector se hace.

Todas estas cuestiones tienen varias respuestas, según la fuente a la que se le pregunte. Pero hay algunas fechas, lugares y motivos en los que muchos expertos coinciden. El 2022 es el año que más se repite como origen de otra recesión económica y por tanto de otro ‘boom’ inmobiliario. Los defensores de los ciclos económicos creen que será entonces cuando acabe el ciclo alzista (2014-2018) y comience una nueva crisis. Los motivos son simples: “Son ciclos”, señalan la gran mayoría de economistas.

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De todos modos, la cuestión que más importa al que más sufre estas crisis -el ciudadano- es saber dónde va a ocurrir este desagradable fenómeno. Y es aquí donde aparecen en escena las capitales europeas y las grandes ciudades del Viejo Continente. Estos son los puntos calientes donde se producirá el próximo estallido del ladrillo, según varias fuentes consultadas.

“Las próxima crisis inmobiliaria tendrá lugar en las grandes ciudades de Europa”. Así de contundente se mostró este martes una de las personas que defienden esta teoría. Se trata de Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación. Precisamente la tasadora ha sido la primera que tras su último informe comienza a confirmar este pronóstico. En este caso, la compañía de Fernández-Aceytuno se centra en el mercado español. Pero lo cierto es que las situaciones de Madrid y Barcelona son extrapolables al resto de grandes ciudades del Viejo Continente.

Lo que señala el informe de Sociedad de Tasación es el distinto ritmo que viven la capital, la Ciudad Condal y el resto de municipios del territorio nacional. El precio de la vivienda nueva crece a un ritmo vertiginoso en estas dos ciudades -por encima de la media nacional- y el resto lo hace de manera más gradual -al paso que marca el PIB-.

Según datos de la tasadora de Fernández-Aceytuno, en esta primera fase del ciclo alcista 2014-2018, los precios de la vivienda nueva en Barcelona y Madrid se han disparado un 33,5% y un 27,8%, respectivamente, mientras que la media nacional ha estado en el 17,8% -incluyendo las dos grandes ciudades-. Esto llevo a Sociedad de Tasación a lanzar una reflexión sobre el mercado inmobiliario: “¿Hemos salido del bache o vivimos focos muy diferenciados?”.

En Sociedad de Tasación lo tienen claro: “Los ritmos de crecimiento entre Madrid, Barcelona y el resto son muy dispares”. Y este no es un problema que sólo ocurra en España, sino también en el resto de países de Europa donde ciudades como París, Roma, Berlin, Ámsterdam o Londres tienen precios de la vivienda más altos que el resto de localidades de Francia, Italia, Alemania, Holanda e Inglaterra.

Las razones de este aumento desigual entre las grandes urbes y el resto de municipios tiene su origen en la última crisis económica vivida en el Viejo Continente. En épocas de recesión, cuando el trabajo escasea, los ciudadanos tienden a desplazarse donde existen mayores oportunidades laborales. En las etapas de crisis estas ocasiones suelen existir en las grandes ciudades y sus alrededores.

Los datos respaldan esta teoría. Entre Madrid y Barcelona, que son las ciudades que mayores aumentos de precio han sufrido en la venta y en el alquiler de viviendas, suman casi cinco millones de habitantes. Además, entre las dos comunidades autónomas -Madrid y Cataluña- hacen un total de casi 15 millones de personas. Es decir, casi un 33% de toda la población española residen en estas dos zonas del territorio nacional.

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Esta tónica de grandes concentraciones de población en las ciudades más importantes es una tónica que también se repite en el resto de Europa. Por ejemplo, en Londres viven más de ocho millones de personas y el conjunto de Inglaterra son 54 millones de habitantes. Es decir, casi un 15% de la población se concentra en la capital, sin contar las ciudades que colindan con Londres.

Esta satuación de personas provocan un aumento en la demanda de viviendas. Esta circunstancia unida a la escasez de oferta producen que los precios suban a distinto ritmo que otras localidades con menos densidad de población. Por este motivo, el ciclo bajista, que está por llegar, golpeará donde más duele: en las grandes ciudades europeas, donde se concentra la mayor actividad económica de los países.