Del huevo frito al donut, la evolución del mercado inmobiliario
Del huevo frito al donut, la evolución del mercado inmobiliario

Las grandes poblaciones españolas como Madrid o Barcelona se enfrentan a un nuevo cambio de modelo de ciudad. La población tiende a vivir concentrada en el centro, donde se aglutinan las grandes actividades económicas. Esta situación deja un mapa de calor que recuerda a un huevo frito, donde la yema representa la saturación de personas. Ahora el aumento del precio de la venta y el alquiler de la vivienda predice una migración de población a la periferia. Un antiguo tipo de ciudad, la del dónut.

La distribución de poblaciones como Madrid, Barcelona, Bilbao o Valencia son una consecuencia de la relación entre la oferta de empleo y la disponibilidad inmobiliaria de la zona. Esta ecuación se acentúa en momentos de crisis económica. Cómo es lógico, cuando el trabajo brilla por su ausencia la población busca su futuro laboral en las capitales de provincia, donde se aglutina la actividad económica.

España comienza a recuperarse de una de las peores recesiones económicas de toda su historia. La creación de empleo aumenta y las personas ya no tienen tanto miedo a gastar. La mejoría de la situación se inicia por los grandes núcleos de población y esto supone que de nuevo más ciudadanos intenten migrar hacia estas zonas céntricas.

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Lo ideal para cualquier persona es vivir cerca de su trabajo y a ser posible evitar la utilización del vehículo privado para llegar hasta su puesto. Esto ha supuesto que las zonas céntricas de las grandes ciudades hayan sufrido una exceso de población. De esta situación se ha aprovechado el sector inmobiliario que ha visto en esta migración una oportunidad de negocio.

Los mapas de calor del sector que manejan varias compañías demuestran esta teoría. La gente asedia los núcleos urbanos y los inmobiliarias aprovechan esta ocasión para relanzar un mercado deprimido desde el inicio de la crisis. La escasez de nueva construcción y la ausencia de VPO (vivienda de protección oficial) también han contribuido a esta concentración de población en el centro.

Mapa de calor que refleja la concentración de la población.
Mapa de calor que refleja la concentración de la población.

Todo esto ha supuesto un aumento del precio de la vivienda y del alquiler de la misma en ciudades como Madrid o Barcelona. El precio del arrendamiento ha alcanzado unos niveles que incluso algunos expertos se atreven a hablar de una nueva burbuja inmobiliaria. Mientras los entendidos discuten sobre la existencia o no de este ‘boom’, la realidad es que los ciudadanos tienen cada vez más difícil acceder a una vivienda en estas ciudades. Ahora es más difícil superar una entrevista para compartir piso que para conseguir un puesto de trabajo.

Los núcleos de las ciudades no cesan de absorber a la población que migra hacia al centro, pero lo cierto es que están al máximo de su capacidad. Llegados a este punto quedan dos opciones: una que la yema del huevo frito aumente -hasta explotar si se termina por producir la burbuja- o que este metafórico plato tan español deje paso a una comida ‘made in USA’, el dónut.

LA PERIFERIA, EL NUEVO CENTRO DE MADRID

Las teorías sobre la evolución inmobiliaria en los próximos años son múltiples. La que habla de una expansión del huevo –es decir un aumento del foco de calor de la población concentrada en un gran círculo– puede suponer la creación de nuevas zonas céntricas. “Municipios del Corredor del Henares, Arganda del Rey o Rivas pueden convertirse en el nuevo centro de Madrid, de lo que crece el núcleo de población”, señalan algunos expertos del sector. El problema es si al final la yema termina por crecer tanto que al final termina por explotar. De ser así, la economía española volvería a sufrir un gran revés.

Contrarios a esta teoría son varios entendidos que apuntan a una nueva distribución más parecida a la imagen de un dónut. Este reparto de población dejaría el centro como una zona reservada para la actividad económica y para los turistas. Es decir, las ciudades como Madrid o Barcelona serían simples zonas donde la gente iría a trabajar. En este caso, los municipios de la periferia serían los grandes beneficiados.

LOS AYUNTAMIENTOS DEL CAMBIO, SEÑALADOS

A esta nueva imagen de ciudad contribuiría las políticas de los ayuntamientos del cambio. O al menos esta es la teoría de algunos críticos con la gestión de los mismos. “Vamos para atrás. La política de Ahora Madrid nos lleva hacia una ciudad dónut, como en el modelo del año 85″, afirma José María García, director general de vivienda y rehabilitación de la Comunidad de Madrid. Esta afirmación viene después de conocer que el Ayuntamiento ha paralizado las obras de la nueva ‘Operación Chamartín’ del sur de Madrid.

Según Garcia, este tipo de decisiones van a expulsar a los madrileños de la capital y van a migrar hacia la periferia. “Al final, la gente sólo vendrá a Madrid a trabajar, pero tributará y gastará su capital en las zonas donde tengan su residencia. Esto supondrá una gran pérdida económica para la capital”, afirma el cargo de la Comunidad de Madrid.

LA PERIFERIA, LA GRAN TRIUNFADORA

Ya sea un gran huevo frito o un dónut, las grandes beneficiadas de todas las teorías son los municipios de la periferia que, en un caso o en el otro, verán cómo su población aumenta de tamaño.