Para el trabajador medio resulta casi imposible imaginar la compra de una vivienda sin su correspondiente hipoteca a muy largo plazo, pero la realidad muestra unos números muy diferentes en España.
En concreto, se vendieron 50.659 viviendas en España durante marzo. Esta cifra representa un descenso del 2,9% con respecto al mismo mes de 2018, según los datos estadísticos del Consejo General del Notariado (CGN). Del total, los compradores firmaron tan solo 25.166 préstamos hipotecarios, es decir, el 49,67%. Por tanto, menos de la mitad de las transacciones de viviendas en España en marzo requirió una hipoteca.
El presidente de la Comisión Financiera del Colegio de Economistas, Antonio Pedraza, aporta una explicación muy sencilla a estos números. “La mayoría de las compraventas se están haciendo a inversores y socimis, no al comprador finalista que necesita dos sueldos para comprar una casa”, afirma. “El inversor está huyendo de los depósitos y de la renta fija que tienen una rentabilidad prácticamente cero y negativa, respectivamente”, ahonda Antonio Pedraza.
“Hay un gran número de inversores que están comprando viviendas con el ánimo de alquilarlas, ya que este sector está dando una rentabilidad del 10-11%, que incluye la revalorización del propio inmueble más el bruto que obtiene del alquiler”, explica Antonio Pedraza.
El departamento de Análisis de Bankinter responde al ser preguntado sobre este asunto que “lo que suele ocurrir es que el porcentaje de viviendas compradas sin un préstamo aumenta mucho en épocas de crisis inmobiliaria y disminuye en épocas de mayor crecimiento«. «Cuando la economía va bien y hay expectativa de que las casas suban de precio, los particulares se animan a comprar casa y son precisamente los particulares los que casi siempre compran hipotecados, mientras en épocas de crisis la gente no se anima a invertir y además los bancos pueden ser más estrictos a la hora de financiar”, expone.
Desde el punto de vista de los analistas de Bankinter, es precisamente el desglose entre particulares-empresas y entre nacionales-extranjeros lo que explica mejor las cifras… En este sentido, indican que habría que tener en cuenta tres datos:
1) Del total de transacciones, aproximadamente un 13% las hacen extranjeros, que suele ser una segunda residencia vacacional y que se compra habitualmente sin hipotecarse.
2) Del total de transacciones, aproximadamente un 12,5% las hacen personas jurídicas (empresas) y en este caso también en una parte elevada de las ocasiones no se recurre a hipotecas.
3) Por último, tendríamos las viviendas que aunque se compren por parte de particulares nacionales se compran sin hipotecarse por diferentes motivos (para invertir ahorros, compra de padres a hijos, cambio de una primera residencia a otra de valor similar, etc.).
Otras fuentes del mercado consultadas por MERCA2 confirman esta idea. “Podría deberse a un elevado peso de personas jurídicas, bien como demanda de inversión o reemplazo”, apuntan. No obstante, también dejan claro que el porcentaje del 50% “se nos hace muy bajo” y afirman fijarse más en el 70% publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Pese al elevado porcentaje de compraventas sin hipoteca, la estadística del Consejo General de Notarios muestra una tendencia creciente. Es decir, en los años posteriores a la crisis, las operaciones a tocateja eran incluso superiores. En septiembre de 2013 llegó a estar por debajo del 30% de las compras, tal y como muestra el gráfico del CGN.
La nueva ley de crédito inmobiliario entrará en vigor el mes que viene para proteger a los consumidores, pero sus compras de vivienda apenas representan la mitad del sector. Los bancos están realizando grandes inversiones económicas para amoldarse a ella y han anunciado campañas para reducir gastos y comisiones (aunque ahora han apostado por el tipo fijo en estos productos financieros). Quizá el incremento del porcentaje de firmas de hipotecas en los últimos meses sea la mejor noticia para ellos.
Por tipo de vivienda, los pisos representaron el 78,13% de todas las operaciones de compraventa. De ellos, el 86,8% eran pisos libres de segunda mano y solo algo más del 10% nuevos. Es más, las adquisiciones de estos últimos cayeron un 9,3% en marzo con respecto a 2018, primer signo negativo tras más de siete meses de subidas en las estadísticas del CGN.
HIPOTECAS Y METRO CUADRADO MÁS CAROS
En marzo se vendieron menos viviendas, pero más caras (y las hipotecas también). El precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas fue de 1.389 euros, lo que supone un incremento del 1,7% con respecto al mismo periodo de 2018. Este incremento se debió, según el CGN, “exclusivamente al crecimiento del precio de las viviendas tipo piso (4,1%), ya que las viviendas unifamiliares vieron reducir su precio medio por metro cuadrado un 1,6% interanual”.
Destaca el retroceso en el precio del metro cuadrado de “otros inmuebles” (-31,7%), donde se encuentran los terrenos o solares (-46,7%). El precio medio de estas fincas se quedó en 70 euros el metro cuadrado en marzo, un signo más de la España vacía y el movimiento migratorio interno hacia las grandes urbes en nuestro país.
El precio medio de los préstamos hipotecarios, para aquellos que firmaron uno, experimentó un incremento en marzo del 1,0% en términos interanuales, hasta 136.725 euros en el caso de las viviendas. Para construcción fueron más elevados, de 557.12 euros de media, cifra que registró una subida del 30,6% con respecto al mismo mes de 2018.
