El peso de los fondos de inversión en el ladrillo residencial ha perdido peso con el paso del tiempo. En el 2013, el 21% de la compraventa de viviendas eran realizadas por personas jurídicas. En 2018, este porcentaje ha descendido hasta el 12%. Como en el alquiler, los fondos ni pinchan ni cortan en la vivienda.
Blackstone o Blackrock están en el punto de mira de muchos ciudadanos y de algunos partidos políticos como Unidas Podemos como los culpables de la situación de la vivienda en España. Son los malos de la película y los principales señalados por el alza de los precios en la compraventa y en el alquiler de una residencia. Pero los datos muestran una realidad bien distinta.
Los números cuentan que las personas jurídicas -aquella por la que se reconoce a una persona, entidad, asociación o empresa- sólo representan un 12% de las compraventas realizadas en el año 2018. El resto, un 88%, corresponde a personas físicas, según datos del último informe del Colegio de Registradores. Esto demuestra como el discurso de la especulación al rededor de los fondos de inversión no tiene sentido.
De todos modos, esta imagen actual no corresponde con lo acaecido durante el último año de de recesión -2013- y los dos primeros del nuevo ciclo económico -2014 y 2015-. Durante esto periodo, la compraventa de viviendas por parte de personas jurídicas sufrieron un alza. De hecho, en el 2015 marcó un récord histórico con el 22% de todas las operaciones del mercado residencial, según el Colegio de Registradores.
Con estos datos en la mano sería osado afirmar que los fondos de inversión no han tenido repercusión en el mercado de la vivienda. Pero lo que no es atrevido es aseverar que en estos momentos los fondos no tienen un peso suficiente como para influir en el mercado residencial.
En este sentido, la sombra debilitada de la especulación se pueden refrendar con otros datos aportados por el mismo informe por el Colegio de Registradores. Por ejemplo, el periodo medio de la posesión respalda esta teoría. En 2018 ha sido de 5.353 días (14 años y 243 días), dando lugar a un nuevo máximo histórico en la medida que supone una continuidad en la tendencia ascendente de los últimos años.
En 2017, el periodo medio de posesión fue de 5.123 días (14 años y 13 días), dando lugar a un incremento del 4,49% en la posesión media, con un aumento de 230 días durante el último año. En 2017 el incremento fue del 5,54%, con un aumento de 269 días.
Este resultado supone, tal y como puede observarse en el siguiente gráfico de evolución de resultados anuales, el noveno año consecutivo de crecimientos, desde el mínimo de la serie histórica, obtenido en 2009, con 2.661 días (7 años y 106 días).
En estos momentos los fondos no tienen un peso suficiente como para influir en el mercado residencial.
En consecuencia, en los últimos nueve años se ha duplicado el periodo medio de posesión de la vivienda transmitida. Conforme nos alejamos del anterior ciclo alcista, con un alto componente especulativo en la transmisión de vivienda, el periodo medio de posesión se alarga, dando lugar a un mercado más caracterizado por usuarios e inversores de largo plazo.
A pesar de la mejora del mercado inmobiliario, en el sentido de que se trata de un mercado más líquido, con una mayor facilidad para vender una vivienda como consecuencia del aumento del número de compraventas y la recuperación del precio, el periodo medio de posesión se sigue alargando, lo que supone que el crecimiento del mercado se fundamenta en unas bases mucho más racionales, con un enfoque de más largo plazo.
Lo cierto es que los fondos de inversión no están en la primera línea del negocio, sino más bien en una segunda. En las trincheras, algunos como Castlelake, Adar Capital, Oaktree o los ya citado Blackstone o Blackrock se ocultan detrás de la financiación de las socimis y las promotoras inmobiliarias más importantes del país.
Es decir, escondidos, los fondos son los encargados de capitalizar las construcciones, pero no de comprar lo edificado ya para luego venderlas, alquilarlas o especular con ella, a contrario de lo que se pudiera pensar. Están, pero no están, según desde que prisma se mire.
