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La pandemia del coronavirus ha azotado con fuerza a todos los pilares de la economía española. El sector inmobiliario se ha visto muy afectado, pero ha demostrado que sus cimientos son más sólidos que en la crisis de 2008. Las operaciones de compraventa de viviendas aumentarán un 15%, con una caída de precios de hasta un 15% en el segmento de segunda mano, y un ligero 2% en la obra nueva. También crecerá la oferta del alquiler, pero con mayores exigencias contractuales.

El actual contexto de crisis se alargará aún más y sus consecuencias se dejarán ver durante el 2021. En una entrevista para MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, prevé que el número de compraventas aumentará hasta las 375.000 unidades, entre nuevas y usadas, lo que supone un crecimiento del 15% sobre la cifra estimada de cierre de 2020 que se establecía en 325.000 inmuebles, con una disminución del 35% sobre el realizado en 2019.

En cuanto a los visados de obra nueva, alcanzarán un total de 80.000 viviendas, que se traduce en un incremento del 6,66% sobre la cifra estimada de cierre de 2020, 75.000 unidades, con un descenso del 30% sobre el realizado en 2019.

¿OBRA NUEVA O SEGUNDA MANO?

El comportamiento de la vivienda nueva se está mostrando bastante constante, “casi diríamos que inalterable”, detalla Salcedo, frente a las variaciones en los ingresos de las familias o en la cantidad ofertada, básicamente como consecuencia de la escasez de la oferta, y que la mayoría de las promociones se encontraban pre-vendidas en un porcentaje muy elevado. Esta situación se acentuará en 2021 por el menor número de viviendas que se pondrán en construcción.

En cuanto al segmento de la vivienda usada, se verá notablemente afectado tanto en los plazos necesarios para materializar la venta (se alargarán los plazos), como en la bajada de los precios, con un mayor poder de negociación por parte de los compradores, como consecuencia de la necesidad de vender que tendrán muchos propietarios para compensar su caída de ingresos (autónomos, ERTEs, EREs). También por los cambios normativos, que penalizan la propiedad de viviendas.

Por otro lado, el economista prevé un aumento en el segmento del alquiler: “la oferta crecerá, pero lo hará artificialmente, como consecuencia de la nueva regulación de las medidas antidesahucios, para protegerse los propietarios de posibles efectos negativos sobre la propiedad y obtener cobertura ante posibles demandas patrimoniales contra las Administraciones”.

Así, los propietarios incrementarán los precios de los alquileres para cubrirse del mayor riesgo que tendrán que asumir y la previsible disminución de rentabilidad en sus inversiones. Y, por supuesto, incrementarán las exigencias contractuales a los arrendatarios hasta donde el marco legal se lo permita.Todo ello conllevará un crecimiento de la economía sumergida, tanto en arrendamientos no declarados como en los precios que se declaren, exigiendo los propietarios contraprestaciones por conductos alternativos”.

Sin embargo, la demanda disminuirá, por los mismos motivos: los demandantes aspirarán a obtener una solución habitacional “argumentando vulnerabilidad para encontrar un alojamiento gratuito o a bajo precio”, según Julián Salcedo.

En este sentido, insiste en que “en el mercado no se casarán fácilmente oferta y demanda, originando distorsiones importantes. La clave radicará en la aplicación más o menos rigurosa de la legislación antidesahucios y de la limitación del precio de los alquileres, ya vigente en algunas comunidades autónomas.

Además, alerta de un incremento de los litigios y de las reclamaciones por los arrendatarios contra los propietarios en demanda de reparaciones, servicios no incluidos (o antes incluidos y ahora desaparecidos), acelerándose el deterioro de gran parte del parque de vivienda en alquiler, sobre todo, de las viviendas más antiguas y con menor habitabilidad.

LA VIVIENDA, VALOR REFUGIO

Actualmente, se está apreciando una clara tendencia de volver a considerar los inmuebles como un valor refugio, “ante la inexistencia de inversiones alternativas con alguna rentabilidad, y por considerar más seguro un bien tangible que uno intangible, dada la volatilidad de las bolsas de valores”.

Así, se presenta una dicotomía “en la que no estoy seguro que tendencia ganará: el miedo a la regulación que penaliza la propiedad y limita la rentabilidad, frente a la tenencia de bienes inmuebles como refugio”, señala el economista.

Por otro lado, en un análisis por la tipología de inmuebles más demandados, los compradores de renta media-alta y alta tienen preferencia por la vivienda nueva o por una vivienda usada de mayor tamaño o unifamiliar con más servicios, más alejada del centro, pero con buenas infraestructuras de servicios y comunicaciones (colegios, sanidad, transporte, internet).

VIVIR EN ‘COMUNIDAD’ ATRAE A LOS JÓVENES

En lo que respecta a modalidades como coliving, cohousing y residencias, en definitiva, viviendas compartidas en una u otra modalidad, mientras los contagios por la pandemia no disminuyan o la vacuna no demuestre su efectividad, yo creo que no serán la modalidad más elegida, ya que las circunstancias no son favorables a vivir en ‘comunidad’. Estas modalidades son muy útiles para determinados colectivos como jóvenes, estudiantes, singles, divorciados, y viudos, entre otros, ya que son opciones más económicas y evitan vivir en soledad.

“A futuro, soy un firme partidario de todas estas modalidades, que necesitan una regulación más flexible por parte de los Ayuntamientos para permitir desarrollarlas, puesto que son modalidades muy demandadas por los usuarios potenciales, pero ha de cambiarse la normativa”, concluye el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.