Loom Salamanca, propiedad de Merlin Properties en Madrid.

Los dos grandes propietarios de edificios de oficinas y de espacios ‘coworking’ han coincidido en las graves consecuencias que plantea el teletrabajo 100% de forma permanente sin posibilidad de acudir a la oficina días sueltos. Resaltan la pérdida del “fondo de comercio común” y la disminución de los objetivos intangibles que tanto preocupan a las empresas.

El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, y su homónimo en Colonial, Pere Viñolas, han asistido a un encuentro organizado por Bnew Barcelona al que MERCA2 ha tenido acceso. Ambos han coincidido en que la tendencia es apostar por una menor densidad en la oficina y ofrecer flexibilidad a los empleados para lograr una mejor calidad de vida.

Para Ismael Clemente, “el teletrabajo ha llegado para quedarse, hay algunas profesiones a las que se le adapta bien, pero no es en la mayor parte de las profesiones. Tendemos a pensar que somos nativos en las nuevas tecnologías y muy cool, con espacio en casa y todos somos millenial”.

Y asegura que el teletrabajo funcionará muy bien para unas personas, pero no para otras. En cuanto a la productividad, “el cuadro no es tan rosa como parece, la productividad se ha resentido drásticamente en muchas empresas. Cuando abrieron los bares y las piscinas de las urbanizaciones cambió la productividad”.

En este sentido, ambos directivos coinciden en que hay que ver qué formato adoptan las empresas. Lo ideal sería apostar por un formato de trabajo flexible sin extinción de presencia física. “Ojo a quien le pille esto de 100% teletrabajo de forma permanente, debemos ser menos entusiastas con esta idea”, matiza Clemente.

NUEVAS DIMENSIFICACIONES

Pere Viñolas lamenta que “todo está dirigido por las emociones, y estamos rodeados por una incertidumbre. La flexibilidad era una tendencia que ya venía de antes y se ha ratificado. Creo que las oficinas que quedarán tendrán que cumplir las 3 E: ser eficientes, proveer experiencia, y ser sostenibles -environment-.

Además, desde Colonial advierten de que el teletrabajo es llamado a ser automatizable, y corre ese riesgo. En su opinión, existen dos tipos de teletrabajo: “el verde en el que la empresa ofrece al empleado la opción de una mayor flexibilidad y estar 1 o 2 días en casa, y el marrón que es la opción de la empresa para ahorrar costes, aunque al empleado no le guste la idea”. Así, defiende que hay que entender el futuro de los espacios en el concepto de buscar la comodidad y flexibilidad del trabajador.

Por otro lado, el CEO de Merlin insiste en que actualmente se registra un dimensionamiento de 6-7 metros cuadrados brutos por empleado, que supone unos 60 centímetros de distancia entre los trabajadores. “Creo que podemos asistir al fenómeno de que ahora muchas grandes corporaciones se han encontrado con un nuevo cálculo de dimensificación interna y les sobran empleados para su superficie, y están comprando nuevas superficies para meter a estos empleados”, afirma.

En este sentido, Clemente desvela que “los ayuntamientos nos avisan de que las dimensificaciones de últimamente no eran sostenibles. Y Sillicon Valley ya ha empezado a desdimensificar”.

PÉRDIDA DE INTANGIBLES

Pere lo tiene claro: “cualquier empresa batalla porque su equipo humano tenga orgullo de pertenencia, captación de equipos humanos, cuidado de empleados, etc. Los intangibles pasan por la presencia física, y en remoto todo esto se pierde. En las oficinas potencias lo más intangible que buscan las compañías”.

Otro fenómeno que se está produciendo en la actualidad es el movimiento pendular a la hora de cerrar una operación de alquiler de oficina. Hasta hace una década, existía la figura del director de Real Estate que acudía a la firma del contrato con el casero; ya en la pasada crisis económico esta figura se cambió por el director financiero y, ahora, es el director de Recursos Humanos (RRHH).

“Este profesional busca la calidad de las superficies para los empleados, y esto pasa por la redisinficación. Las personas necesitan un espacio propio para trabajar con dignidad”, añade Clemente.

CERTIFICACIONES Y ADAPTABILIDAD

Los grandes caseros de oficinas en ubicaciones prime de las principales ciudades sacan pecho y aseguran que sus edificios, por dentro, son completamente adaptables, y los readaptan a las demandas y necesidades que le vayan surgiendo a los clientes.

Desde Colonial recuerdan que cuentan con sus edificios certificados desde hace años, y que no todos los caseros pueden decir lo mismo. Sin embargo, destaca que aún tienen dos tareas pendientes: “estamos concentrados en la sostenibilidad de los edificios existentes, y no tanto del que se va a construir. Y también incluir el edificio dentro del ecosistema, estos son los debates pendientes”.

El CEO de Merlin afirma que “nosotros hemos certificado nuestros edificios antes de que nuestros inquilinos lo pidieran. Nos pusimos a certificar edificios como locos, por un sentido de buena ciudadanía, y los inversores quieren que estés cada vez más comprometido con la sostenibilidad”, y añade que, “a día de hoy, no hay diferencia en las rentas, de uno con certificado y otro que no. Pero en el mercado de inversión, si tienes que vender un edificio, y cuenta con la certificación, se vuelve más interesante”.

Por último, ambos directivos coinciden en que el urbanismo es un freno, “hay un decalaje brutal entre el estudio y la elaboración de borradores y un plan general y lo que en realidad ocurre todos los días. Observamos que la tendencia pasa por una mejor gestión pública, como es el caso de Londres que avanza mucho más”, critica el representante de Merlin.

Así, las socimis apuestan por un urbanismo más flexible, que permita cambiar los planes según las necesidades del momento, y poder modificar un proyecto de un futuro hotel para convertirlo en residencia, o si se iban a construir oficinas y en ese momento es más necesario invertir en vivienda tener la posibilidad de transformar el plan urbanístico.

Para Ismael Clemente “en España aún parece impensable, pero en algunas comunidades autónomas se empieza a estudiar esta posibilidad, porque si no es un freno, y no estamos para frenos en la actualidad”.

RURALIZACIÓN DE LA CIUDAD

Últimamente mucho se habla de las ciudades multicéntricas, como es el caso de Londres o París. Pero Pere Viñolas cree que en el caso de Madrid o Barcelona serían ciudades poligocéntrica o bicéntrica, adaptadas a la realidad. “La ruralización de la ciudad no es buena idea. Las ciudades como artefacto que genera economía de escala es un elemento que sigue siendo al ganador. Responde eficazmente a la sostenibilidad, con el transporte, la edificación vertical, etc…”, señala el directivo de Colonial.

En este sentido, asegura que “lo que busca la gente no es la ruralización ni la limitación de su terreno de juego, sino que la ciudad ofrezca lo máximo posible en todos los campos, tanto personal como laboral”.

Por su parte, ante la pregunta ¿Cómo salimos de esta crisis? Clemente cree que la única forma sería “volver a sentarnos entre todos nosotros y alcanzar un pacto social, pero es muy complejo por la cantidad de intereses creados. Tenemos una sociedad en la que hay receptores y pagadores, que son los contribuyentes. Y habría que recuperar el reconocimiento y la figura de los contribuyentes, que hasta ahora se ha opacado”.