La ley catalana de control de precios de alquiler no convence a los expertos inmobiliarios, que auguran una retirada de pisos por parte de los propietarios, así como el auge de la economía sumergida, teniendo en cuenta el momento de crisis por el que atraviesa el país.
Este miércoles es clave en el sector inmobiliario catalán, ya que debería salir adelante la proposición de ley que votaron en el pleno del Parlament el pasado 21 de julio, con los votos a favor de todos los partidos nacionalistas, y en contra de los partidos constitucionalistas. Salvo por estrategia política, su aprobación estaría garantizada.
Además, hay que tener en cuenta que esta proposición de ley tiene fundamento en el Decreto-ley 7/2019, de 23 de diciembre, de refuerzo de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, cuyo contenido va más allá de la mera limitación del precio de los alquileres, ya que también contempla actuaciones en viviendas desocupadas, atribución a la Generalitat de derecho de tanteo sobre viviendas objeto de ejecución hipotecaria, o ampliación de los supuestos de expropiación, entre otras.
En declaraciones a MERCA2, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, asegura que la cuestión no es si la proposición de ley será aprobada, sino si una vez que lo fuera sería declarada inconstitucional, pues en muchos aspectos limita el derecho a la propiedad privada reconocido en la Constitución Española.
De hecho, la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval), ha recordado que el Consejo de Garantías Estatutarias dictaminó en agosto que el texto del proyecto de ley atenta contra la Constitución y el Estatuto catalán, y que la Generalitat catalana no tiene competencias para regular los alquileres.
Por lo que Asval ya advierte de que, en caso de aprobarse el texto, solicitará al Gobierno español y a los diferentes partidos políticos que impulsen un recurso de casación ante el Tribunal Constitucional (TC).
En este sentido, Julián Salcedo recuerda que en la tramitación parlamentaria de esta proposición de ley se han introducido diversas enmiendas al texto que, en opinión de algunos actores, como el Sindicato de Inquilinos de Cataluña, llegan a desvirtuarla, por lo que es previsible que, si finalmente es aprobada, resulte insuficiente para los que la estaban demandando y continúe el conflicto.
En todo caso, la medida afectará directamente a los municipios de más de 20.00 habitantes, la mayoría situados en el área metropolitana de Barcelona, aunque de forma indirecta incidirá en el conjunto del mercado de alquiler de Cataluña.
EFECTO EXPULSIÓN Y MENOR OFERTA
Hay que tener en cuenta que la regulación solo afectaría a los nuevos contratos que se formalicen a partir de su aprobación que, en las zonas consideradas tensionadas, deberán aplicar el índice de referencia de precios aprobado por la Generalitat, de forma que los contratos que se suscriban no podrán superar las rentas medias que fije el índice, ni tampoco la renta del contrato precedente, tal y como explica el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
“Más que efecto expulsión de personas que no podrán acceder a las viviendas, lo que previsiblemente ocurrirá es que muchos propietarios retirarán del mercado de alquiler sus viviendas, al menos de forma temporal hasta que puedan comprobar el impacto que les supondría”, explica.
Si se produjera esto, entonces el efecto de la ley sería justo el contrario del que persigue, puesto que una disminución del número de viviendas en alquiler empujaría los precios al alza, que al estar limitados conllevaría nuevas retiradas de viviendas del mercado.
“Tampoco hay que descartar el impacto que previsiblemente originaría en la economía sumergida, que sabemos tiene un papel importante en el mercado de alquiler, más aún en los momentos actuales de crisis económica”, advierte el economista.
IMITAR EL MODELO BERLINÉS
Hace unos meses ya contábamos en este medio que el alquiler de viviendas a la berlinesa no sería factible en España. Este mecanismo desincentiva al propietario de viviendas, que decide retirarlas del mercado porque no le compensa tener la renta congelada durante unos años.
A pesar de esto, si la limitación del precio de los alquileres tiene un carácter temporal determinado, por ejemplo, un año susceptible de prórroga por otro año más, en un momento de crisis económica y social provocado por la pandemia del coronavirus, debería tener un efecto positivo en el mercado del alquiler de vivienda.
Pero Julián Salcedo asegura que, si se establece con carácter definitivo, “expulsa no solo a los arrendadores actuales, sino también a los propietarios, grandes o pequeños, que estuvieran pensando destinar nuevas viviendas al alquiler. Este aspecto es decisivo, ya que el precio de los alquileres se auto regula cuando el parque de vivienda en alquiler es suficientemente grande, y la oferta supera a la demanda”.
En este sentido, el economista lamenta que la situación política que vive Cataluña “la está convirtiendo en un mercado aislado, que funciona de forma diferente al resto de España, y afecta no solo al mercado de alquiler sino también al de la promoción e inversión inmobiliaria, del que se han retirado buen número de actores, a la espera de acontecimientos”.
De la evolución política en los próximos trimestres dependerá que regresen o por el contrario que se retiren aún más. Pese a que esta decisión no afectaría al resto de España, algunas autonomías están expectantes acerca del éxito o fracaso de este tipo de regulaciones, para tomar decisiones similares.
