Distrito de Arganzuela, Madrid.

El distrito de Arganzuela, en el suroeste de Madrid, se ha convertido en una de las zonas de la capital más atractivas para vivir, trabajar y disfrutar del ocio, todo ello dentro del nudo de la M-30. Cuenta con grandes proyectos residenciales y de oficinas a corto y medio plazo que sitúan a este distrito en el centro de las miradas de futuros compradores de vivienda de obra nueva, inversores y compañías interesadas en afincarse en el eje de Méndez Álvaro.

Con los nuevos proyectos urbanísticos, Arganzuela se impone frente a los desarrollos del Sureste y Madrid Nuevo Norte, ya que se espera que en el corto plazo se coloque en el mercado el total de las 651 viviendas que se encuentran en construcción, y que solo el 4% está ahora mismo comercializándose, según un informe de la consultora CBRE.

Sin embargo, pese a la baja oferta, Arganzuela se posiciona como el segundo distrito de la capital que más ha aumentado las transacciones de vivienda entre 2013 y 2019, un 129%. En el último ejercicio, se han vendido un total de 2.405 viviendas, superando el promedio de los barrios de la almendra central, que cerró con 2.114 unidades, y de Madrid con 1.879 inmuebles. 

También contará con 90.000 metros cuadrados más de superficie de oficinas antes de 2023, Se trata de un desarrollo muy importante, ya que actualmente cuenta con un 4% de oficinas disponibles.  Así, esperan un boom con la comercialización del edificio Áncora 40, el desarrollo residencial y de oficinas de la mano de Colonial, la nueva sede de Catalana Occidente, entre otras.

Sin olvidar que Repsol ya calienta motores en la zona tras poner a la venta dos suelos, de uso residencial y de uso industrial, respectivamente, que suman una superficie edificable de 37.000 metros cuadrados.

OBRA NUEVA EN ARGANZUELA

Desde CBRE lamentan que existe una escasa oferta de residencial de obra nueva en la zona, y adelantan que “hay distintos desarrollos que saldrán al mercado, tanto residencial de obra nueva en venta como en alquiler”. Así, afirman que en 2020 han aumentado las concesiones de obra nueva.

Arganzuela se sitúa como el segundo distrito de la M-30 más poblado, detrás de Tetuán, presume de una población joven de entre 35 y 45 años, y una tasa de paro por debajo del 8% frente a más del 9% de Madrid.

Además, se trata de un distrito asequible y atractivo, con un precio medio de 3.836 euros por metro cuadrado, pero CBRE vaticina que los precios de obra nueva serán superiores. Sin embargo, el precio medio de vivienda se sitúa un 20% por debajo de la media en la zona de la M-30. “En la zona de Mahou-Calderón los precios son más elevados, ya que es una zona de nuevo desarrollo y cuenta con una alta demanda. Marcará máximos en el distrito”.

También cabe recordar que la recuperación de los precios de la vivienda ha sido importante en todos los distritos desde 2013, pero Arganzuela aún no ha alcanzado su máximo histórico de la burbuja inmobiliaria. Esto explica que, mientras que la zona centro ha perdido un 6% de su población y Retiro un 3% en los últimos 10 años, Arganzuela ha aumentado su porcentaje.

Otro dato relevante que se desprende del informe tiene que ver con la tasa de esfuerzo, que se sitúa en 7 años, mientras que en Madrid está en 7,3 años. Y goza de una renta disponible por hogar de unos 40.000 euros, frente a los 38.000 euros de media en Madrid.

Por otro lado, el precio del alquiler se sitúa un 10% por debajo de la media de los distritos de Madrid, y un 20% en el caso de la compraventa lo que demuestra una tendencia de precios decreciente.

OFICINAS EN EL EJE MENDEZ ÁLVARO

Arganzuela destaca por su atractivo eje de Méndez Álvaro para importantes sedes corporativas, tanto es así que desde CBRE aseguran que “Méndez Álvaro es una zona de sedes”. De hecho, grandes empresas del sector industrial y energético, junto al sector público, copan el 54% de la superficie total de oficinas de este distrito.

Lola Martínez Brioso, directora de Research CBRE España, ha señalado que “hasta 2023 sumará 90.000 m² ya en construcción, la misma cifra que en la década 2010-2020, siendo la zona que más metros cuadrados de oficina de nueva obra ofrecerá dentro de la M-30 en los próximos años, además de dos proyectos de rehabilitación, que sumarán otros 10.000 m²”.

Por su relevancia, el eje de Méndez Álvaro concentra el 61% del stock de oficinas de Arganzuela. En concreto, el distrito tiene 488.000 m² en stock, de los cuales 300.000 m² se encuentran en esta zona.

De hecho, la consultora resalta que el eje de Méndez Álvaro es, después del CBD, el área donde las rentas prime han experimentado un mayor crecimiento: la renta máxima ha aumentado un 61% en Méndez Álvaro desde el punto más bajo de 2014.

Por último, insisten en que “el bajo número de operaciones, por un lado, y el hecho que éstas se han cerrado en los edificios de alta calidad, ha logrado elevar la renta media ponderada por encima de la media simple”.