La hipoteca media en España ya supera el 3%: con 180.785 euros a 26 años, la cuota se va a 836 euros al mes. Fijar cuota con las ofertas de octubre recorta la factura hasta 75 euros.
He revisado los tipos bonificados que recoge Bayteca para este mes y la conclusión es incómoda para quien firmó hace un año: la media del mercado ha dejado de ser el suelo y se ha convertido en el punto de partida. Entre negociar y conformarse hay miles de euros de diferencia.
El 3,01% del INE: qué ha cambiado y cuánto te cuesta
El último dato publicado por el INE, correspondiente a julio, sitúa el tipo medio de las hipotecas nuevas en el 3,01%, frente al 2,96% de junio. Es la primera vez que se supera esa barrera desde enero de 2025, después de 17 meses consecutivos por debajo. No es un récord histórico, pero sí un cambio de tendencia: el dinero para comprar casa vuelve a encarecerse.
En julio se constituyeron 43.372 hipotecas sobre vivienda, un 3,5% menos que en el mismo mes de 2025 y la mayor caída desde junio de 2024. El acumulado del año, en cambio, sigue en positivo: un 5,4% más de préstamos firmados que en el mismo tramo del ejercicio anterior.
El importe medio no baja: 180.785 euros, un 10,9% más interanual y nuevo máximo de la serie. Con un plazo medio de 26 años, esa hipoteca media se traduce en una cuota de 836 euros al mes aplicando el tipo del 3,01%.
La media del 3% no es el precio del mercado: es el precio de quien no compara. La diferencia con la mejor oferta fija supera los 23.000 euros.
Hay un detalle que explica por qué el 62,3% de las hipotecas nuevas se firma a tipo fijo y solo el 37,7% a variable. El tipo medio de partida de las fijas se quedó en el 3,03% en julio, apenas dos centésimas por encima de la media general, y eso deja margen para negociar a la baja con las entidades que están afinando sus ofertas.
El tipo bonificado no es un regalo: es un precio condicionado. Si no cumples la letra pequeña, ese 2,20% se convierte en otra cosa.
Quién te deja pagar menos que la media este octubre
Con esas condiciones, hemos hecho las cuentas con las hipotecas fijas más competitivas de octubre según Bayteca, todas por debajo del 3,03% de partida del mercado. Unicaja baja al 2,20%, Sabadell se queda en el 2,35% e Ibercaja en el 2,45%. CaixaBank, la más cara de la lista, apenas recorta la cuota media en 20 euros.
El ahorro no es cosmético. Firmar al 2,20% de Unicaja en lugar del tipo medio supone pagar unos 75 euros menos al mes y ahorrarse más de 23.000 euros en intereses a lo largo de los 26 años del préstamo. Sabadell deja la cuota 61 euros por debajo de la media e Ibercaja, 52 euros.
| Entidad | Tipo bonificado | Cuota mensual | Ahorro al mes |
|---|---|---|---|
| Media del INE (julio) | 3,01% | 836 euros | — |
| Unicaja | 2,20% | 761 euros | 75 euros |
| Sabadell | 2,35% | 775 euros | 61 euros |
| Ibercaja | 2,45% | 784 euros | 52 euros |
| CaixaBank | n.d. | 816 euros | 20 euros |
CaixaBank tiene la peor letra del grupo y la mejor condición: solo exige domiciliar la nómina. En una hipoteca de 180.785 euros, 20 euros al mes son 6.240 euros a lo largo de 26 años. Parece poco, hasta que se compara con los 75 euros mensuales que separan a Unicaja de la media. Las cuotas de la tabla están calculadas para la hipoteca media de julio.
La letra pequeña: TIN no es TAE y el 2,20% tiene condiciones
Aquí viene lo importante. Los tipos de la tabla son bonificados, y ninguna entidad regala una bonificación. Cada una exige contrapartidas que van de la domiciliación de la nómina a los seguros de hogar, de vida o los planes de pensiones; si dejas de cumplirlas, el tipo sube y la cuota se descoloca.
Por eso conviene comparar la TAE y no el TIN. El TIN es el interés que anuncia el cartel; la TAE incorpora comisiones y gastos y es el número que dice lo que de verdad te cuesta el préstamo. Puedes ver la definición completa en la entrada de Wikipedia sobre la TAE, aunque la regla práctica es más simple: cuanto mayor sea la distancia entre TIN y TAE, más caro te sale cumplir la vinculación.
Un ejemplo con los números de arriba. Entre Unicaja (2,20%) e Ibercaja (2,45%) hay 25 puntos básicos de diferencia, unos 23 euros al mes. Pon que el seguro de hogar vinculado de una de las dos cueste 400 euros al año: el ahorro se esfuma. Antes de firmar, pide la ficha europea de información personalizada de cada entidad y compara TAE contra TAE.
Mi criterio: por qué fijar cuota pesa más que esperar
Vengo de una racha en la que el tipo medio llevaba 17 meses por debajo del 3% y la tentación era esperar. Ese escenario se ha cerrado con el dato del INE. Cuando la alternativa variable depende de las revisiones del Euríbor y de lo que decida el BCE en sus próximas reuniones, la fija compra certidumbre.
La certidumbre tiene precio y hay que ponerlo en la balanza. Una fija al 2,35% te blinda la cuota durante 26 años; una variable puede salir más barata si el Euríbor cede, pero cada revisión puede encarecerte el recibo. No hay bola de cristal: hay cuentas.
Mi lectura, que es criterio y no una orden: si tu perfil aguanta la cuota actual con holgura y te quedan más de 20 años por delante, una fija por debajo de la media es la opción con menos sorpresas. Si el préstamo está en la recta final, amortizar puede rendir más que cambiar de tipo. Y si vas a firmar, negocia primero las vinculaciones: la mayoría de los hipotecados firma pensando en el tipo y descubre la TAE al final.
El mapa también cuenta si estás buscando. Cataluña (11.169), Andalucía (10.642), Madrid (7.480) y la Comunitat Valenciana (6.960) concentraron el mayor volumen de firmas en julio, mientras Baleares (+8,6%), Asturias (+8,1%) y Galicia (+7,1%) lideraron las subidas. En el otro extremo quedaron Cantabria (-26,9%), Aragón (-20,5%) y La Rioja (-19,7%). Más competencia entre entidades en tu zona suele traducirse en mejores ofertas.
Puedes consultar la estadística completa en la web del INE y simular tu propia cuota con las herramientas de el Banco de España. Y un aviso que no sobra: esto es análisis divulgativo, no una recomendación personalizada. La última firma es tuya.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: pide la TAE y la ficha de información personalizada de tu hipoteca actual y compárala con las fijas de octubre por debajo del 3%.
- Qué vigilar: el próximo dato del INE y el cierre de las ofertas de octubre, porque los tipos bonificados de Sabadell e Ibercaja ya han subido este mes.
- El error a evitar: firmar mirando solo el TIN y aceptar vinculaciones que, sumadas, cuestan más que los 23 euros al mes que separan una oferta buena de una mediocre.
