El Real Decreto-ley 28/2026 impone un preaviso de alquiler de 6 meses al inquilino y cinco años de prórroga forzosa desde el 15 de noviembre.
A ver, que el titular del BOE se lee rápido y luego vienen las sorpresas. El texto está publicado desde el 7 de octubre, pero su convalidación en el Congreso sigue pendiente. Y la norma habla de vivienda habitual, no de local comercial: si tu negocio alquila un bajo, esto no te cambia el contrato.
Vamos por partes, porque un propietario que se despista con las fechas puede quedarse con el mismo inquilino cinco años más.
Qué cambia exactamente desde el 15 de noviembre
Dos cosas, y las dos muerden. La primera: el arrendador pasa de cuatro a seis meses de preaviso cuando no quiere renovar. El inquilino se queda en dos. Son los plazos del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que hoy marca cuatro meses para el propietario y prórrogas anuales hasta un máximo de tres años.
La segunda: cuando vence el contrato o una de sus prórrogas, tras haber cumplido al menos cinco años, el contrato se prorroga cinco años más de una sola vez, no año a año. Solo se rompe si alguna de las partes comunica a tiempo que no quiere seguir. Y si el arrendador es una persona jurídica —una sociedad, por ejemplo—, tanto el mínimo inicial como las prórrogas son de siete años.
Traducido a calendario: un autónomo que alquila un piso como persona física suma cinco años de duración mínima más cinco de prórroga. Una sociedad propietaria, siete más siete.
El preaviso no es cortesía: si llega tarde, el contrato se renueva solo cinco años más.
A quién le afecta de verdad: vivienda sí, local comercial no
Este es el punto que más se confunde. La reforma toca el arrendamiento de vivienda habitual, no el de local comercial. La LAU tiene regímenes separados y el decreto modifica solo el de vivienda. Si alquilas un bar, una nave o una oficina, tu contrato sigue como estaba.
Donde sí te toca de lleno:
- Si eres propietario particular de un piso alquilado, aunque sea una segunda actividad tuya como autónomo.
- Si la vivienda está a nombre de una sociedad: ahí el plazo sube a siete años.
- Si vives de alquiler y tu casero quiere recuperar el piso, porque ahora necesita seis meses y una razón escrita.
La indemnización: lo que cuesta decir que no renuevas
Dar el aviso en plazo no siempre sale gratis. La reforma fija una indemnización que será la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades de renta, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido allí, con prorrateo por meses y días.
La base de cálculo es el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios del alquiler, si se puede obtener, o la renta mensual vigente en el momento del aviso si no. Se paga, por regla general, a la entrega del piso.
Hay causas que eximen de indemnizar: necesidad de la vivienda para el propietario particular o los familiares previstos, que el inquilino tenga otra vivienda apta y ocupable en el mismo municipio, que firme un nuevo contrato de vivienda habitual, o que rechace una oferta fehaciente que cumpla las condiciones legales. También cuando no ha habitado el piso más de seis meses de los doce anteriores al aviso, salvo ausencia justificada.
Los tres errores que cuestan cinco años más de alquiler
Primero, avisar de palabra o con un mensaje genérico. El decreto exige que las causas consten de forma expresa, detallada y por escrito en el propio preaviso. Un correo que solo diga ‘no renuevo’ no cumple.
Segundo, contar mal los plazos transitorios. Los avisos de no renovación enviados válidamente antes del 7 de octubre conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. Y si el 15 de noviembre quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con solo cuatro meses.
Tercero, dar por hecho que la prórroga de cinco años se aplica a todo. Los contratos que ya estén en el periodo de prórroga del antiguo artículo 10.1 siguen con el régimen anterior hasta que ese periodo termine; a partir de ahí, se aplica lo nuevo.
Queda el RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y también pendiente de convalidación: permite a determinados inquilinos de contratos vigentes pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años por anualidades, siempre que estén al corriente y lo hayan estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Esa prórroga no se suma si ya corresponde la nueva del artículo 10.1.
Lo que aún no está cerrado
Aquí está la letra pequeña de verdad. El Congreso tumbó los decretos anteriores el 2 de octubre y publicar el nuevo texto en el Boletín Oficial del Estado no equivale a tenerlo convalidado. El plazo constitucional es de treinta días desde la publicación, así que la duda debería despejarse antes del 15 de noviembre. Pero hasta entonces hay norma publicada, entrada en vigor fijada y un Parlamento que todavía puede decir que no.
Para el propietario, eso se traduce en una comprobación previa: mirar el estado de la convalidación y leer la disposición transitoria de su contrato antes de notificar. La indemnización, además, no siempre es fácil de calcular, porque el sistema estatal de referencia de precios no ofrece valor para todas las viviendas y en muchos casos se acabará aplicando la renta vigente, que suele quedar por debajo del precio de mercado.
Mi lectura es que la norma protege bien al inquilino y deja al pequeño arrendador con un coste que no puede repercutir en un contrato ya firmado. Cinco años de prórroga más una indemnización de hasta doce mensualidades es una factura alta para quien alquila un piso heredado y quiere recuperarlo. Si tienes un vencimiento entre noviembre y mayo, la opción sensata es notificar ya y con la causa bien redactada. Esperar tiene un precio: cinco años.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: entrada en vigor el 15/11/2026; preaviso del arrendador seis meses antes del vencimiento, cuatro en el supuesto transitorio.
- ✅ Requisitos clave: contrato de vivienda habitual, preaviso por escrito con causa expresa y detallada, comunicación antes del vencimiento.
- 🌐 Dónde solicitarlo: no hay trámite ni registro oficial; se notifica al inquilino por escrito con acuse de recibo.
- 💰 Importe o coste: indemnización igual a la mayor de doce mensualidades o una mensualidad por año residido, prorrateada.
- ⚠️ Error a evitar: avisar fuera de plazo obliga a mantener el alquiler cinco años más, siete si el arrendador es una sociedad.
