EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ayuntamiento de Málaga elevará de uno a cinco años el empadronamiento exigido para acceder a una vivienda protegida (VPO) en la ciudad.
- ¿Quién está detrás? El equipo de Gobierno del PP en el consistorio, a través de la Concejalía de Vivienda que dirige Francisco Pomares, y al amparo de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía.
- ¿Qué impacto tiene? Los demandantes recién llegados quedan fuera de los sorteos municipales. El requisito se estrenará previsiblemente en la convocatoria de 70 alquileres asequibles en Teatinos, prevista para finales de 2026 o principios de 2027.
Málaga exigirá cinco años de empadronamiento para la vivienda protegida municipal, frente al único año vigente hoy.
De un año a cinco, y con ventana de diez
El salto no es cosmético. El Ayuntamiento llegó a manejar un borrador de tres años y finalmente lo ha fijado en cinco años de empadronamiento, el umbral más exigente de España junto con Madrid. La modificación debe aprobarse y publicarse antes de tener efectos jurídicos plenos —el calendario municipal se consulta en la web del Ayuntamiento de Málaga—, pero el Gobierno local ya la da por hecha y la aplicará en la próxima convocatoria.
La norma incorpora además una puerta de regreso. Podrán solicitar una VPO los malagueños que hayan estado inscritos en el registro municipal de demandantes al menos 5 de los 10 años anteriores a la solicitud, aunque hayan abandonado la ciudad en los últimos meses. El criterio, por tanto, no es residir hoy en Málaga: es haber acreditado arraigo en la última década. Ese matiz desactiva buena parte de las críticas de quienes llevan décadas empadronados y se fueron a trabajar fuera.
El primer examen de la medida será la siguiente convocatoria: 70 inmuebles de alquiler asequible en Teatinos, con apertura prevista a finales de este año o a comienzos de 2027. La cifra importa precisamente porque es pequeña. En los dos últimos ejercicios la capital ha celebrado 13 sorteos y el Ejecutivo local atribuye al goteo de adjudicaciones el efecto llamada que ahora quiere cortar: solicitudes de personas sin vinculación previa con la ciudad que compiten por el mismo número de papeletas que los residentes de siempre.
El consenso político no fue inmediato. En julio de 2026, Vox presentó una moción para exigir cinco años de padrón en el alquiler protegido y diez en la compraventa. El PP la rechazó y ha terminado fijando un listón único de cinco años, por debajo de lo que pedía la oposición y muy por encima del año que se aplica en la actualidad. El resultado es un compromiso intermedio que satisface a medias a ambos flancos.
Cinco años de padrón convierten la lista de la VPO en un derecho de arraigo: quien acaba de llegar deja de competir en igualdad por el mismo sorteo.
En las promociones de iniciativa privada el margen es otro. El Ayuntamiento podrá sugerir a las empresas que amplíen el requisito, pero no obligarlas hasta que la modificación normativa esté aprobada y en vigor. Ahí se juega buena parte de la eficacia real del cambio: si la VPO que se construye sobre suelo municipal con promotora privada mantiene el año de empadronamiento, el demandante recién llegado conservará una puerta abierta, aunque sea estrecha y cada vez con menos unidades.
El paquete se completa con una reforma de procedimiento que pasa más desapercibida. La inscripción en el registro de demandantes podrá formalizarse mediante declaración responsable y tendrá una validez de dos años, renovable por el usuario, tal y como recoge la nueva Ley de Vivienda de Andalucía. Menos burocracia y un censo que se depura solo: quien deje de estar interesado no bloquea una plaza.
Madrid exige cinco, Barcelona y Bilbao tres: el mapa del arraigo
Pomares citó en marzo de 2026 los ejemplos que tenía sobre la mesa: Barcelona y Bilbao, con tres años, y Madrid, con cinco. Málaga se alinea con la capital y se desmarca de las dos plazas con mayor presión de alquiler del norte. La comparación no es neutra. Madrid aplica el requisito en un parque de vivienda pública mucho mayor y con un mercado tensionado de forma estructural; en Málaga el parque protegido municipal es reducido y la presión llega por otra vía, la de la segunda residencia extranjera y la Costa del Sol como imán de capital.
Nuestra lectura es que cualquier exigencia de residencia previa en el acceso a un recurso público debe pasar el filtro de la igualdad ante la ley, y ahí el margen de los ayuntamientos es más estrecho de lo que parece. No consta pronunciamiento judicial específico sobre este requisito en el ámbito de la VPO municipal, pero la redacción final será determinante: no es lo mismo exigir empadronamiento continuado durante cinco años que acreditar cinco años de inscripción en una década. La primera fórmula es rígida y expulsa a quien se marchó un trimestre; la segunda, más garantista, es también más difícil de gestionar por el registro.
La Ficha del Inversor
La métrica clave no es un precio, sino un ratio de acceso: 70 viviendas frente a una demanda que la ciudad no publica y que en dos años ha absorbido 13 sorteos. Para una promotora que trabaje suelo residencial en Málaga, el mensaje es que la VPO privada gana atractivo relativo como producto con demanda garantizada y rotación rápida, mientras la VPO municipal endurece el filtro. Si el Ayuntamiento solo puede sugerir el criterio a los privados, ese doble rasero puede desviar la demanda cualificada hacia las promociones concertadas.
La tendencia a seis meses depende de un solo hito: la aprobación de la modificación antes de que se abra el sorteo de Teatinos. Si el texto llega tarde, la convocatoria se resolverá con el año vigente y el cambio quedará para 2027. Si llega a tiempo, el primer sorteo con cinco años de padrón será una prueba de estrés para el registro de demandantes y para la propia Concejalía de Vivienda, que heredará decenas de recursos administrativos.
El perfil al que beneficia este movimiento es claro: el malagueño con trayectoria acreditada en la ciudad, la familia joven que se fue a otra provincia y quiere volver, y el pequeño inversor en suelo que apuesta por promociones mixtas. El que sale perjudicado es el comprador de primera vivienda recién llegado, que verá cómo su mejor opción pasa a ser el mercado libre o las promociones privadas con requisito voluntario.
Hay un precedente que conviene recordar. Durante el ciclo 1997-2007 la VPO funcionó como válvula de escape de la burbuja: cupos anuales que se cumplían sobre el papel y adjudicatarios que, en la práctica, no siempre eran los que más lo necesitaban. El debate de entonces era cuántas se construían. El de ahora es quién entra en el sorteo. El riesgo de esta medida está en el detalle administrativo, no en el principio: una ventana de diez años mal redactada puede dejar fuera a quien más arraigo tiene. El siguiente hito será la publicación definitiva de la modificación y, después, la apertura de la convocatoria de Teatinos.
