El euríbor a 12 meses cede al 3,21% y rompe tres subidas consecutivas, pero las hipotecas variables seguirán encareciéndose. La media mensual provisional de octubre, la referencia que fija la letra de la mayoría de los préstamos para vivienda, se coloca así por debajo del 3,24% con el que cerró septiembre, que fue el máximo del año.
A tipo diario la cosa cambia menos de lo que parece. El índice marcó su último cierre en el 3,21%, lejos del 3,32% que registró como techo del mes. No es una corrección espectacular, pero sí el primer movimiento a la baja después de tres repuntes encadenados. Llega, además, con la inflación todavía incómoda y el Banco Central Europeo a punto de mover ficha.
Del 3,24% al 3,21%: el primer descenso tras tres repuntes
La referencia comparativa es dura: en octubre del año pasado el euríbor cerró en el 2,18%. Un hipotecado con revisión anual se enfrenta ahora a un índice más de un punto por encima del que le aplicaron hace doce meses. Ese diferencial explica por qué el descenso del índice no se traduce en una cuota más barata, sino en un recibo que sube algo menos de lo que habría subido.
Los números concretos: una hipoteca variable media de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial del 1% sobre el euríbor y revisión anual, encarecerá su letra unos 84 euros al mes, hasta rondar los 810 euros mensuales. Si la revisión es semestral, el golpe se queda en unos 38 euros mensuales. Para una economía doméstica con dos préstamos, la diferencia entre una revisión y otra puede superar los 500 euros al año.
La nueva producción también se encarece: del 2,96% al 3,01%
Bankinter y Banco Sabadell han elevado este mes de octubre el precio de sus nuevas hipotecas de forma significativa, y los analistas esperan que el resto de la competencia siga el mismo camino en las próximas semanas. El dato macro lo confirma: en julio el tipo medio de los nuevos préstamos para vivienda se situó en el 3,01%, frente al 2,96% de junio. Es la primera vez, en año y medio que esa cota supera el 3%.
El consenso, eso sí, dibuja un escenario más amable de aquí a final de año. Las previsiones de la Fundación de Cajas de Ahorro apuntan a un cierre en el 2,92% y a una caída hasta el 2,7% ya en 2027. Bankinter sitúa el rango de diciembre entre el 2,65% y el 2,75%, y el del año próximo entre el 2,55% y el 2,65%. CaixaBank es el más optimista: 2,47% este ejercicio y 2,26% el siguiente.
Un índice que baja no es lo mismo que una hipoteca que baja. Entre ambos media un año de encarecimiento que la revisión no perdona.
La clave está en Fráncfort. El mensaje del consejo de gobierno, que defiende una subida moderada de los tipos como la mejor medicina contra una inflación que no termina de trasladarse a los salarios, ha permitido cierta relajación del índice desde sus máximos. El mercado descuenta un primer movimiento de 25 puntos básicos en la reunión del BCE del 29 de octubre o, como muy tarde, en la de diciembre. Conviene recordar que el euríbor se anticipa a la decisión: si ha cedido en la primera mitad del mes es porque parte del escenario ya estaba en precio.
El alivio que no llega a la cuota
Conviene separar dos cosas que el titular del día tiende a mezclar. El euríbor ha dejado de subir; no ha bajado. Tres centésimas de descenso en la media mensual no compensan un salto superior al punto en doce meses, y quien revise en las próximas semanas verá cómo su recibo engorda igual. La secuencia importa: primero se estabiliza el índice, después corrige y solo al final, con meses de retraso, se nota en la cuenta corriente.
Hay un segundo efecto que suele pasar desapercibido. Con la nueva producción en el 3,01% y una cartera variable que se va repreciando a tipos más altos, los márgenes de Bankinter, Sabadell o CaixaBank aguantan mejor de lo que sugiere el discurso del alivio al cliente. Eso explica que las cotizaciones del sector hayan resistido el envite de la volatilidad en renta fija mejor que otros negocios dependientes del ciclo. La contrapartida es conocida: cada revisión al alza estrecha la capacidad de pago de las familias y eleva la morosidad con un desfase de entre doce y dieciocho meses.
Aquí está la contradicción que merece seguimiento. Los rangos más optimistas del consenso —CaixaBank ve el 2,26% en 2027— encajan mal con un BCE que todavía habla de subir tipos. Si el mercado tiene razón y el ciclo se agota, el euríbor cerrará el año por debajo del 3% y las revisiones de 2027 serán, por fin, a la baja. Si Fráncfort aprieta una vez más de lo que descuenta el consenso, el techo del ciclo no está confirmado y la tregua habrá durado un mes. La cita es el 29 de octubre, con la publicación de la media mensual definitiva como segunda prueba.
