Un hijo puede vivir gratis en la vivienda de sus padres sin que Hacienda lo considere donación, siempre que la casa siga a su nombre.
La clave está en la titularidad. Una cesión gratuita de uso —lo que en derecho se llama comodato— no cambia quién es dueño del inmueble: los padres siguen siéndolo y solo prestan la casa. En una donación, en cambio, el inmueble pasa a nombre del hijo y ahí entra en juego el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, un tributo que no tiene nada que ver con el IRPF.
Ceder la casa no es donar: qué cambia y qué no
Los padres que tienen una segunda vivienda pueden dejar que su hijo la ocupe sin cobrarle alquiler. No hay transmisión, no hay escritura de donación y no hay ganancia por ese movimiento. La cesión no dispara el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, porque el hijo no recibe la propiedad de la casa: solo la usa.
Si en vez de cederla gratis se la donan, cambia todo. La donación implica transmitir el inmueble, el hijo se convierte en propietario y la operación queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, un tributo distinto del IRPF.
Y ojo con la letra pequeña. Que no haya donación no deja la operación al margen de Hacienda. Los padres pueden tener que declarar por esa vivienda en su declaración de la Renta, aunque el hijo no les pague nada.
El propietario sí paga: la renta que se imputa en el IRPF
Quien es dueño de un inmueble urbano que no es su vivienda habitual y que no genera rendimientos —porque no se alquila— tiene que incluir una renta imputada en su IRPF. Lo fija el artículo 85 de la Ley del IRPF: se imputa el 2% del valor catastral y el 1,1% si se revisó en los últimos diez años.
Pongamos números. Si la vivienda tiene un valor catastral de 150.000 euros y se aplica el 2%, la renta que hay que declarar asciende a 3.000 euros. Eso no son 3.000 euros que el hijo pague ni que los padres cobren: es una renta fiscal que se suma a la base del IRPF y que tributa al tipo que corresponda.
El hijo vive gratis, pero el propietario paga igual: Hacienda le imputa una renta por el inmueble como si la casa estuviera vacía.
Si la casa es de los dos padres, la imputación se reparte según el porcentaje de titularidad de cada uno. Y un dato clave para el hijo: por vivir gratis en casa de sus padres no declara nada en el IRPF. El efecto fiscal recae siempre sobre quien es propietario.
El riesgo real: que Hacienda lo lea como un alquiler encubierto
Aquí está la letra pequeña que muchas familias pasan por alto. El artículo 6.5 de la Ley del IRPF presume retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes susceptibles de generar rendimientos. Traducido: si Hacienda no ve claro que la cesión es gratuita, puede entender que en realidad hay un alquiler.
La forma de blindarlo es sencilla. Deja constancia por escrito de una cesión gratuita o de un contrato de comodato donde figure quién es el propietario, quién ocupa la vivienda y que no existe contraprestación económica. El papel manda.
Y quien piense en cobrar un alquiler bajo a la familia para curarse en salud, que sepa que tampoco sale necesariamente más barato. Cuando el inmueble se alquila a determinados familiares, la ley fija un suelo: el rendimiento neto declarado no puede quedar por debajo de lo que resultaría de la imputación de rentas inmobiliarias. Cobrar poco alquiler no elimina la tributación mínima.
El criterio encaja con lo que se ve en las revisiones de Hacienda. El propietario no tributa a valor de mercado por la cesión, pero sí por el inmueble como si estuviera cerrado, al 1,1% o al 2% según el valor catastral. Ni más, ni menos. No hay castigo extra por ayudar a un hijo, pero tampoco exención total.
Puesto en perspectiva, es la misma regla que ya se aplicaba a cualquier segunda vivienda desocupada. Lo que añade este caso es la necesidad de documentarlo bien, porque la frontera entre ceder y alquilar es fina. Y la carga no desaparece: el propietario debe revisar cada año si sigue obligado a imputar y con qué porcentaje, sobre todo si el catastro se ha actualizado.
Para los próximos meses, el consejo vale tanto para un autónomo que declara en estimación directa como para cualquier propietario: mira el valor catastral en el recibo del IBI, comprueba si está revisado y deja la cesión por escrito antes de que Hacienda pregunte. La diferencia entre un susto y un trámite está en tener el papel a mano.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay solicitud ni plazo propio. La renta imputada se declara en la Renta del ejercicio siguiente.
- ✅ Requisitos clave: El inmueble sigue a nombre de los padres y se cede gratis, sin contraprestación. Lo declara el propietario, no el hijo.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Se incluye en el modelo 100 de la Renta, en la sede electrónica de la AEAT, con certificado digital o Cl@ve.
- 💰 Importe o coste: El 2% del valor catastral; el 1,1% si se revisó en los últimos diez años. En 150.000 euros, 3.000 euros de renta imputada.
- ⚠️ Error a evitar: No documentar la cesión por escrito; si Hacienda la lee como alquiler encubierto, exige tributar por rendimientos.
