La escena se repite en el Eixample, Gràcia y Ciutat Vella. Un vecino recibe una notificación de que su contrato no será renovado. Poco después, descubre que su casa aparece anunciada en portales inmobiliarios, pero ya no como una vivienda entera, sino como cuatro «suites de diseño» con zonas comunes compartidas. El precio total de la suma de las habitaciones duplica, y a veces triplica, lo que él pagaba mensualmente.
Cómo actúan los fondos de inversión para sacar a los inquilinos de sus pisos
La operativa de los fondos de inversión suele basarse en lo que los expertos llaman «asfixia técnica». El proceso comienza con la compra de fincas enteras o paquetes de pisos en zonas tensionadas. Una vez que el fondo toma el control, la prioridad es el vaciado del inmueble.
El método más común es la no renovación de contratos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, cuando el inquilino tiene contratos antiguos o derechos de prórroga, los fondos recurren a tácticas de presión más agresivas.
Estas incluyen el abandono del mantenimiento de las zonas comunes para generar degradación, la oferta de compensaciones económicas para que el vecino abandone la vivienda voluntariamente, o incluso el acoso inmobiliario mediante ruidos, obras injustificadas o el corte de suministros.
Por qué alquilar habitaciones sale mucho más rentable para los fondos
Desde la entrada en vigor de la regulación de precios de alquiler en las zonas tensionadas de Cataluña, el alquiler de una vivienda completa está topado por el índice de referencia. Si un piso de 80 metros cuadrados en el barrio de Sants tiene un precio máximo de 1.100 euros, el fondo ve limitado su retorno de inversión.
Sin embargo, al trocear la vivienda en cuatro habitaciones de 15 metros cuadrados y alquilarlas a 650 o 700 euros cada una, la facturación mensual sube hasta los 2.800 euros. Es un incremento del 150% que escapa, por ahora, a los controles de precios, ya que el alquiler de habitaciones se rige por el Código Civil y no por la LAU en lo que respecta a la estabilidad del contrato y los topes de renta.
Qué derechos tiene el inquilino si le presionan para abandonar su contrato
La primera recomendación del Sindicat de Llogateres y de las asesorías jurídicas es la resistencia activa y el conocimiento de la ley. Un inquilino con contrato vigente tiene derechos que no desaparecen porque el edificio cambie de manos. La venta de una finca no extingue los contratos de arrendamiento existentes: el nuevo propietario está legalmente obligado a subrogarse en la posición del anterior y respetar todas las condiciones pactadas hasta el fin del contrato.
Si el inquilino detecta que se le está presionando para marcharse, debe documentar cada interacción. El acoso inmobiliario es un delito penal recogido en el artículo 172 ter del Código Penal. Asimismo, cualquier intento de no renovación debe comunicarse con los plazos que marca la ley (actualmente, cuatro meses para el arrendador en contratos de cinco o siete años).
Otro derecho clave es el de tanteo y retracto. Si el fondo compra el edificio piso por piso, el inquilino puede tener derecho a igualar la oferta y comprar su vivienda. Si es una venta de la finca entera, el Ayuntamiento de Barcelona tiene derecho de tanteo preferente, una herramienta que se está utilizando para ampliar el parque público y frenar la especulación.
La denuncia ante la Generalitat: Qué piden los vecinos y qué puede hacer la administración
Los vecinos denuncian que muchas de estas viviendas convertidas en coliving están operando sin la licencia correspondiente de «alojamiento compartido» o «vivienda de uso turístico». Desde el punto de vista urbanístico, cambiar la distribución de un piso para convertirlo en un conjunto de habitaciones independientes puede constituir una infracción si no se adecúa a la cédula de habitabilidad original.
En cuanto a lo que se solicita a la administración:
- Inspecciones de oficio: Que la Generalitat, a través de la Agencia de la Vivienda, y el Ayuntamiento de Barcelona crucen datos de portales inmobiliarios con el registro de fianzas del INCASÒL para detectar anuncios que multiplican el precio legal del piso.
- Sanciones por infracciones de vivienda: Aplicar el régimen sancionador previsto en la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda.
- Intervención de la Oficina Antifrau: Investigar si existe una trama de ingeniería fiscal por parte de ciertos fondos para tributar estas actividades como alquiler de vivienda (con sus beneficios fiscales) cuando en realidad son negocios de hospedaje encubierto.
- Acción de la OMIC: Que la Oficina Municipal de Información al Consumidor actúe ante las cláusulas abusivas que estos fondos imponen en los contratos de habitaciones, que a menudo vulneran derechos básicos de privacidad y seguridad jurídica.
