El verano se acerca y, con él, reaparece el conflicto clásico de las comunidades de propietarios: el vecino que, aunque acumula meses (o años) de impagos, disfruta de la piscina comunitaria como el primero. Hasta hace poco, la justicia era ambigua. Sin embargo, el panorama ha cambiado. Gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las comunidades han ganado un «músculo» legal que antes no tenían. La ley ya no protege el uso y disfrute de elementos no esenciales para quien no contribuye al sostenimiento del edificio.
La piscina, fuera del paquete vecinal
Durante muchos años, se ha considerado que el derecho de un propietario a usar las zonas comunes era innegable, independientemente de su situación de deuda. El argumento principal era que la piscina, el gimnasio o las pistas de pádel formaban parte inseparable de la propiedad. Sin embargo, la Ley 10/2022, de 14 de junio, dio un giro de 180º. La clave está en la distinción entre servicios «esenciales» y «no esenciales».
La justicia española ha dejado claro que la piscina no es un servicio vital para la habitabilidad o la dignidad de la vivienda. Mientras que una comunidad jamás podría cortarle el agua, la luz o impedirle el uso del ascensor a un moroso, ya que se vulnerarían derechos fundamentales, la piscina entra en la categoría de recreativo y ornamental. Esta distinción es la que permite que, tras la última reforma del Artículo 21 de la LPH, las juntas de propietarios puedan acordar medidas de presión real.
Pasos a seguir para reclamar pagos a vecinos morosos
Para que una comunidad pueda actuar con solvencia y evitar que un juez tumbe la prohibición, es fundamental seguir un procedimiento minucioso. La improvisación es el mejor aliado del deudor. Estos son los pasos que recomiendan seguir:
- Certificación de la deuda: El primer paso es que el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, emita un certificado con la liquidación exacta de la deuda.
- Convocatoria de la Junta: Se debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día el punto específico de la liquidación de la deuda y la intención de iniciar acciones legales. Es aquí donde se aprueba, si así se desea, la restricción de uso de zonas comunes.
- Notificación fehaciente: Una vez aprobada la deuda en junta, se debe notificar al propietario afectado de forma fehaciente. En esta notificación se le concede un plazo para ponerse al corriente antes de proceder por la vía judicial.
- El proceso monitorio: Si el vecino no paga, la comunidad puede acudir al proceso monitorio, una vía judicial ágil diseñada precisamente para el cobro de deudas documentadas.
- Medidas cautelares y sanciones: Durante el proceso, o incluso antes si los estatutos lo permiten tras la reforma, se puede hacer efectiva la privación del uso de la piscina. La ley permite que estas medidas se mantengan mientras dure la situación de morosidad.
Cómo prohibir el uso de la piscina a tu vecino
Si la comunidad decide que quiere ejecutar la prohibición de acceso a la piscina, una decisión verbal del presidente no es suficiente. La seguridad jurídica es fundamental para evitar demandas por vulneración de derechos.
En primer lugar, la comunidad debe votar la medida en una junta de propietarios. Con la nueva redacción del Artículo 21, no es necesaria la unanimidad (lo cual sería imposible, ya que el propio moroso votaría en contra). Se requiere una mayoría simple de propietarios y cuotas de participación para aprobar este tipo de medidas disuasorias, siempre que no resulten desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de la vivienda.
Una vez aprobado el acuerdo, se recomienda reflejarlo en los estatutos o en el reglamento de régimen interior. Esto servirá de base para futuras situaciones. Sin embargo, la ley ya otorga la potestad de hacerlo incluso si no estaba previsto en los estatutos originales, siempre que el acuerdo de la junta sea específico para el caso o la normativa interna.
¿Cómo se hace efectiva la prohibición en el día a día?
Esto depende de las instalaciones y los medios con los que cuente la comunidad en si. Las formas más habituales son:
- Sistemas de control de acceso: Si la piscina funciona con tarjeta electrónica, pulsera o llave magnética, la comunidad puede proceder al bloqueo de los dispositivos vinculados a la vivienda morosa.
- Instrucciones al socorrista o personal de seguridad: El personal de la piscina puede recibir una lista de las viviendas que tienen restringido el acceso. Es un punto delicado que debe manejarse con discreción para evitar vulnerar la Ley de Protección de Datos, por lo que se recomienda identificar las viviendas (puerta y piso) y no los nombres de los propietarios.
Es fundamental recalcar que estas medidas no tienen carácter retroactivo para deudas anteriores a la reforma si no se aprueban debidamente, y que siempre deben cesar en el momento en que el vecino liquide su deuda. La finalidad de la ley no es el castigo permanente, sino servir de incentivo para que los propietarios cumplan con sus obligaciones económicas.
