Del informe ‘El auge del rentismo y la factura urbana global’, publicado a finales de 2025 por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), se desprende una advertencia clara: la crisis de acceso a la vivienda amenaza con profundizar la desigualdad socioeconómica en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Lisboa y Buenos Aires.
Los datos son contundentes. En Madrid, más de la mitad de los inquilinos —el 53%— tiene entre 35 y 64 años, superando ampliamente al grupo de menores de 34 años, que representa el 36%. En Barcelona ocurre algo similar, con un 45% de inquilinos en ese tramo de edad. Esto evidencia un cambio estructural: el alquiler ha dejado de ser una etapa transitoria para convertirse en una condición permanente de vida.
El informe señala que el problema no se reduce a salarios bajos o precios elevados. Existe un factor adicional que agrava la situación: la competencia directa entre hogares e inversores en la adquisición de vivienda.
En ciudades como Barcelona (40,3%) y Madrid (32,2%), una proporción significativa de las compraventas se realiza al contado, lo que excluye de facto a quienes dependen de financiación. La vivienda deja así de ser un derecho accesible para convertirse en un activo financiero reservado a quienes ya tienen capital.
Este diagnóstico conecta directamente con el análisis desarrollado por Javier Gil en su libro Generación inquilina: un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad (Capitán Swing). Lejos de tratar la crisis habitacional como un fenómeno coyuntural, Gil la interpreta como una transformación profunda del modelo económico y social.
Según el autor, la vivienda se ha consolidado como el principal activo del capitalismo contemporáneo. Ya no se trata solo de un bien de uso, sino de un instrumento de acumulación de riqueza. En este sistema, el beneficio no proviene de producir, sino de poseer.
La lógica rentista desplaza a la lógica productiva, y la especulación se convierte en el motor de la economía urbana. Las consecuencias de este cambio son profundas. El acceso a la vivienda en propiedad, que durante décadas fue un pilar del ascenso social de las clases medias, se ha vuelto inaccesible para una gran parte de la población.
En su lugar emerge lo que Gil denomina la «generación inquilina»: personas que viven de alquiler no por elección, sino por exclusión. Esta idea resulta fundamental para entender el alcance del problema. No estamos ante una preferencia cultural o un cambio de estilo de vida, sino ante una imposibilidad estructural.
Da igual el nivel educativo, el esfuerzo laboral o la estabilidad profesional: el acceso a la vivienda ya no depende del mérito individual, sino de factores como la herencia o la capacidad de inversión previa.
FÁBRICA DE DESIGUALDAD
En este contexto, el alquiler se convierte en una «fábrica invisible de desigualdad», como señala el propio Gil. Cada mes, una parte significativa de los ingresos de los inquilinos se transfiere a propietarios e inversores, generando un flujo constante de riqueza desde quienes tienen menos hacia quienes tienen más.
Este mecanismo contribuye a consolidar una brecha social cada vez más difícil de cerrar. Además, la disociación entre salarios y precios de la vivienda no es un simple desequilibrio económico. Es, en palabras del autor, una crisis del modelo social.
Cuando el acceso a un hogar digno deja de estar garantizado, se erosionan los cimientos mismos del bienestar: la estabilidad, la planificación vital, la posibilidad de formar una familia o de construir un proyecto de vida.
El informe del IDRA refuerza esta perspectiva al mostrar cómo el mercado inmobiliario está cada vez más dominado por dinámicas financieras. El hecho de que una parte tan importante de las compras se realice sin hipoteca indica que la vivienda se ha convertido en un refugio de inversión, más que en un espacio para vivir.
En ciudades como Buenos Aires, donde solo el 10% de las operaciones se financia con crédito, esta tendencia es aún más evidente. Frente a este panorama, el concepto de ‘generación inquilina’ no solo describe una realidad, sino que también abre una posibilidad política.
Gil plantea que esta generación, al experimentar de forma directa las contradicciones del sistema, tiene el potencial de impulsar un cambio estructural. El nuevo paradigma que propone se basa en tres pilares: el derecho a habitar, la justicia social y la democratización del territorio.
Esto implica repensar la vivienda no como una mercancía, sino como un derecho fundamental. Supone también cuestionar el papel de los grandes inversores y promover políticas que garanticen el acceso equitativo a la vivienda. Entre las medidas que se derivan de este enfoque se encuentran la regulación de los precios del alquiler, la ampliación del parque público de vivienda y la limitación de la especulación inmobiliaria.
Pero más allá de las políticas concretas, lo que está en juego es un cambio de lógica: pasar de un modelo centrado en la rentabilidad a otro centrado en el bienestar.
