Los analistas de Bank of America (BofA) también se decantan por Merlin Properties frente a Inmobiliaria Colonial entre las empresas españolas del sector inmobiliario.
El sector inmobiliario afronta el año 2026 con el mayor riesgo alcista de las últimas décadas, explican en su nota. La liquidez se encuentra en su nivel más bajo de los últimos 30 años y el optimismo macroeconómico, en su nivel más alto de los últimos 25 años. Las carteras están sobre ponderadas en activos de riesgo y valores cíclicos, mientras que los bonos registran su mayor infra ponderación desde 2022.
Nuestra previsión: una revalorización de los múltiplos. Las valoraciones se encuentran en mínimos de 20 años, cotizando entre un 25% y un 35% por debajo de las tendencias a largo plazo. La recuperación es real: la rentabilidad sobre recursos propios (ROE) se ha duplicado hasta igualar el coste del capital, y el crecimiento de los beneficios, del 3%, se alinea con la mediana de los últimos 20 años.
El aumento de los tipos de interés ha impulsado las tasas de capitalización de salida 30 pb al alza, hasta el 5,2%, principalmente en oficinas (excepto Suiza), recortando las valoraciones de compra en un 2%. Aun así, las valoraciones de compra implican un potencial de rentabilidad total del 19%, incluido un 5,0% en dividendos, con objetivos de PER y P/BV de 16 y 1,0 veces. Selecciones destacadas: Tritax Big Box, Merlin Properties, Aedifica, PSP Swiss Property y URW.
Merlin Properties por Colonial es el único cambio en la lista española de GVC Gaesco
Los tipos se mantienen, se reanuda la expansión cuantitativa
Los rendimientos de los bonos siguen siendo el punto central. Los tipos más altos durante más tiempo han desplazado el valor de la compresión de las tasas de capitalización (capital) a la solidez operativa (ingresos). Los tipos parecen estables. Se está reanudando la expansión cuantitativa. Los diferenciales de crédito son los más ajustados de los últimos 20 años. ¿Los mercados de ocupación? Sólidos, con un poder de fijación de precios 90 pb por encima de la inflación.
Crecimiento de los alquileres más rápido hasta 2028E: Residencial (3,3%), Logística (2,9%), Almacenamiento (2,4%), Comercio minorista y Vivienda para estudiantes (2,1%), Sanidad (2,0%). Las oficinas se quedan atrás con un 1,5%.
Solo vemos la necesidad, según el consenso, de moderar el crecimiento de los precios para permitir una mayor expansión de la rentabilidad y reconstruir la prima de riesgo, señalan en BofA. Nuestro BPA y NAV están por debajo del consenso en un 1% y un 7% para 2027E, debido en gran parte al sector residencial alemán y a United Group.
Inmobiliario europeo: tres grandes temas para 2026
- La productividad de la IA impulsa los centros de datos: Tritax Big Box y Merlin Properties lideran el sector.
- El almacenamiento personal aprovecha el impulso de los beneficios: Big Yellow, Safestore y Shurgard, junto con LondonMetric.
- Los diferenciales de las tasas de capitalización favorecen a la sanidad y el comercio minorista frente a las oficinas: Aedifica, PSP Swiss Property, Carmila, URW, WDP.
Los diferenciales más atractivos frente a los rendimientos de los bonos: Almacenamiento (305 pb), Comercio minorista (280 pb), Sanidad (270 pb) y acciones suizas (265 pb). Los menos atractivos: Oficinas (130 pb), Residencial (145 pb) y el Reino Unido (185 pb).
Merlin Properties lanza la Fase III de centros de datos para añadir 412Mw de capacidad
Mejor elección: Tritax Big Box. En España, Merlin Properties
Tritax Big Box es nuestra apuesta estrella para 2026 y una de las Mejores Ideas de BofA SMID Cap Europe. Una apuesta atractiva ante el auge de los centros de datos en Londres, con una capacidad superior a 270 MW, un crecimiento del beneficio por acción superior al 70% y una revalorización del 14% para 2032E.
La reciente adquisición de BX añade un incremento del beneficio por acción de un dígito medio a partir de este año. Comprar con un PER de 12 veces y un P/BV de 0,5 veces sobre los beneficios totalmente consolidados.
Dos mejoras y cuatro rebajas
Elevamos la calificación de LondonMetric y Shurgard a Comprar debido al elevado crecimiento de los beneficios y a su atractiva valoración. Rebajamos en dos niveles la calificación de Colonial a Infra ponderar debido al crecimiento negativo del valor contable, provocado por una mayor expansión de las tasas de capitalización que está impulsando un crecimiento negativo del valor liquidativo.
Rebajamos la calificación de Segro, British Land y Great Portland a Neutral tras sus fuertes subidas y el aumento de los tipos de interés en el Reino Unido, que están empujando los bajos rendimientos por encima de los rendimientos del coste de financiación, a medida que el crecimiento de los alquileres se normaliza.
