Inmobiliaria Colonial presentará una guía detallada para 2026-2028 en el CMD el 4 de junio. Un camino transparente hacia un LTV (Loan to Value) del 40% y un marco limpio de asignación de capital deberían ayudar a mejorar la historia. Esto último requiere una simplificación después de dos años de complejidad percibida, explican en Jefferies.
Por el contrario, cualquier giro hacia la expansión o una historia complicada de fusiones y adquisiciones antes de que se restablezca el balance, en nuestra opinión, limitaría la reasignación y mantendría las acciones vinculadas a los debates sobre macro y demanda de oficina.
Pierre-Emmanuel Clouard, de Jefferies, considera que el programa de enajenación de 500 millones de euros es un paso en la dirección correcta, y cree que los ingresos deberían destinarse plenamente a reducir el apalancamiento en lugar de sembrar nuevas clases de activos o países. Incluso con un 45,4% EPRA LTV pro forma de las ventas recientes (frente al 47% informado), el apalancamiento sigue siendo elevado para una cartera con mucho espacio de oficinas en un contexto macro aún incierto.
En nuestra opinión, aclara, un camino creíble hacia aproximadamente el 40% de LTV es apropiado dado que (i) las tensiones geopolíticas mantienen la trayectoria de tasas volátil, (ii) potenciales eficiencias espaciales habilitadas por IA a mediano plazo que podrían afectar la demanda estructural de oficinas, y (iii) los indicadores blandos del mercado francés, con las recientes lecturas de Immostat todavía «ligeras».
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Por otro lado, la nota de Jefferies señala que “hemos leído positivamente la señal de que la gerencia solo tiene en mente aproximadamente 200 millones de euros de transacciones potenciales y que una adquisición transformacional a gran escala está descartada”.
Permanecer dentro de las competencias y geografías básicas y evitar agregar nuevos países o clases de activos no esenciales probablemente mejorará el costo implícito del capital de la empresa.
Además, el mercado acogió con satisfacción la decisión de la empresa de lanzar una recompra de acciones (50 millones de euros), un movimiento de asignación de capital directamente en los intereses de los accionistas.
Colonial y un costo de deuda competitivo
Colonial todavía se beneficia de un costo promedio de deuda muy competitivo de aproximadamente el 1,9%, que sustenta la resiliencia de las ganancias. Si bien esperamos que el costo marginal sea más alto en la próxima refinanciación, el perfil de cobertura y la escalera existentes deberían permitir a la empresa cruzar hacia 2026-2028 con solo un modesto viento en contra.
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Para 2026, Colonial apunta a un beneficio neto recurrente por acción entre 0,34 y 0,35 euros (estimación de 0,344 euros de Jefferies y 0,338 euros del consenso). Prevemos un EPS de 0,364 euros para 2028 (en comparación con el consenso de 0,379 euros).
En cuanto a los múltiplos, la nota de Clouard apunta que Colonial cotiza a unas 15 veces P/FFO 2026E frente a unas 10 veces para Gecina, a pesar de un apalancamiento más alto (EPRA LTV 45,4% frente al 40% para Gecina), gracias principalmente a su cartera más central.
El rendimiento implícito es del 5% (frente al 6% para Gecina) y el rendimiento del dividendo sobre el 6,3% (frente al 8,3% para Gecina). En nuestra opinión, un camino más rápido y claro hacia una LTV de aproximadamente el 40% y una historia de equidad más simple son prerrequisitos para una redistribución sostenida.
Tesis de inversión en Colonial
Colonial tiene una cartera de oficinas súper prime principalmente invertidas en París y, en menor medida, en Madrid y Barcelona. Se suponía que la compañía se beneficiaría de la polarización de los mercados de las oficinas de París y Madrid, pero Colonial ha ido difuminando progresivamente su mensaje al invertir en activos de menor calidad, en viviendas o en nuevas ubicaciones.
