Hay cosas que, cuando te las cuentan, te dejan un poco descolocado. Como cuando alguien te dice: “vas a tener que pagar por algo que ni siquiera has cobrado”. Te ríes… hasta que te das cuenta de que no es ninguna broma. Eso es justo lo que está pasando ya con muchos propietarios en España. Y todo indica que en 2026 no será una excepción, sino casi la norma en determinados casos.
El alquiler, que durante años parecía una especie de red de seguridad empieza a tambalearse para algunos. Sobre todo para quienes han tenido la mala suerte de enfrentarse a impagos o situaciones de inquiokupación. Porque una cosa es no cobrar… y otra muy distinta es, además, tener que rendir cuentas por ello.
Pagar impuestos por un dinero que no existe
Vamos al grano, porque aquí es donde viene el “pero, ¿cómo puede ser esto?”. Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, de junio de 2025, ha dejado claro que los propietarios deben declarar los alquileres aunque no los hayan cobrado.
Hacienda entiende que ese ingreso “existe”, aunque en la práctica no haya pasado por tu cuenta bancaria. Y claro, si existe a efectos fiscales… toca tributar. Aunque el inquilino no haya pagado ni un euro.
Es una de esas situaciones que cuesta explicar en voz alta sin que suene raro. Porque lo es. Y, sin embargo, está ocurriendo.
La clave está en algo llamado devengo
Aquí entra en juego una palabra que no suele aparecer en conversaciones de café, pero que lo cambia todo: el devengo.
Dicho sin rodeos, significa que el ingreso se considera generado cuando tienes derecho a cobrarlo, no cuando realmente lo cobras. Es como si, en el momento en que el alquiler vence, ya se diera por hecho que ese dinero es tuyo… aunque no lo veas.
Y eso tiene consecuencias muy reales.
Este criterio, además, no es nuevo ni improvisado. Está respaldado por el Tribunal Supremo y solo deja una pequeña puerta abierta en casos muy concretos. Por ejemplo, si hay una declaración judicial de insolvencia del inquilino o si has iniciado un desahucio que permita considerar esa deuda como incobrable.
Fuera de ahí, poco margen. La norma general es clara: hay que declararlo igualmente.
El “doble golpe” que muchos ya están notando
Desde el sector ya lo están llamando así, sin rodeos: doble impacto. Y tiene todo el sentido.
Por un lado, no cobras. Por otro, pagas impuestos por ese dinero que no has visto. Es como si te lloviera sobre mojado… y sin paraguas.
Y ojo, porque esto no afecta solo a grandes propietarios. En España, la mayoría son pequeños arrendadores, gente que tiene una vivienda alquilada como complemento, como respaldo. Personas normales, vaya.
Con un mercado del alquiler cada vez más tensionado y más conflictos sobre la mesa, esta situación añade una capa más de incertidumbre. Y no precisamente pequeña.
Qué puedes hacer
Llegados a este punto, la pregunta es inevitable: ¿y ahora qué?
Pues aquí los expertos coinciden bastante. Anticiparse es casi más importante que reaccionar. Porque cuando el problema ya está encima, todo se complica.
Por ejemplo, guardar bien toda la documentación relacionada con posibles procesos judiciales puede marcar la diferencia. Parece un detalle menor… pero luego es clave.
También conviene revisar con lupa los gastos y deducciones asociados al alquiler. A veces ahí se puede rascar algo que alivie un poco la carga fiscal.
Y, sobre todo, entender bien cuándo se considera que ese ingreso es “exigible”. Porque ahí está la línea fina que puede evitar errores con Hacienda.
Al final, más allá de tecnicismos, hay algo muy humano detrás de todo esto. La sensación de tener que pagar por algo que no has recibido. Y eso, se mire como se mire, cuesta digerirlo.
