El mercado inmobiliario español atraviesa una de sus etapas más tensas de las últimas décadas. La escalada de los precios del alquiler, unida a la persistente escasez de oferta, está provocando un cambio silencioso pero significativo en el comportamiento de los ciudadanos: cada vez más personas contemplan la compra de vivienda como una opción más viable, incluso en un contexto de precios elevados.
Así lo confirma el último informe presentado hace unos días por UVE Valoraciones, que analiza la evolución de alquileres y cuotas hipotecarias en las 65 mayores ciudades del estado español. La conclusión principal del estudio es contundente: comprar es más barato que alquilar en el 95% de las grandes ciudades.
Este dato refleja un profundo desequilibrio en el mercado, ya que, en condiciones normales, el alquiler debería ser una alternativa más económica que la compra. Sin embargo, la realidad actual muestra un escenario inverso. Hace apenas un año, eran cuatro los municipios donde la cuota hipotecaria superaba al alquiler. Hoy esa cifra se ha reducido a solo tres: Donostia, Marbella y Palma de Mallorca.
En el resto del territorio, adquirir una vivienda resulta, en términos mensuales, más asequible que arrendarla. Este cambio evidencia cómo el incremento sostenido de los alquileres ha superado incluso el encarecimiento de la vivienda en propiedad.
El informe también subraya el crecimiento generalizado de los costes habitacionales. En los últimos 14 meses, el número de grandes ciudades con alquileres superiores a los 11 euros por metro cuadrado ha aumentado un 23%, pasando de 34 a 42 municipios. Esta subida no solo confirma la presión sobre los inquilinos, sino que también consolida una tendencia que parece lejos de estabilizarse. En paralelo, las cuotas hipotecarias también han aumentado, aunque a un ritmo más moderado. Las ciudades con cuotas superiores a los 11 €/m² han pasado de 11 a 17 en poco más de un año.
Este encarecimiento se produce a pesar de la bajada de los tipos de interés, que han descendido del 3,206% al 2,762%, según datos de la AHE. En teoría, esta reducción debería haber supuesto un alivio en las mensualidades de aproximadamente un 4,83%. Sin embargo, el incremento del precio de la vivienda ha neutralizado completamente este efecto, impidiendo que los compradores perciban una mejora real en su capacidad de pago.
El análisis territorial revela comportamientos diferenciados entre ciudades. Pese a la menor subida gracias a la ley de Vivienda, Barcelona destaca como el municipio con el alquiler más caro del país, consolidando su posición tras un año en el que los precios del arrendamiento han crecido con mayor intensidad que las cuotas hipotecarias.
Sin embargo, en otras ciudades como Valencia, Sevilla y Zaragoza, los alquileres han aumentado con mayor intensidad que las cuotas, ampliando la brecha entre ambas opciones y reforzando el atractivo de la compra.
Un caso particular es Málaga, donde los alquileres dejaron de subir a mediados de 2025, pero las cuotas hipotecarias han experimentado un incremento notable. Este comportamiento rompe parcialmente la tendencia general, aunque no altera el diagnóstico global: el alquiler sigue siendo, en la mayoría de los casos, más caro que la compra.
Otro factor relevante que analiza el informe es el impacto de la vivienda turística. En ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, el volumen de este tipo de alojamientos es lo suficientemente elevado como para influir en el mercado residencial. Según UVE Valoraciones, una eventual restricción de estas viviendas podría aumentar la oferta de alquiler tradicional.
LA GRAN BARRERA
A pesar de que la comparación mensual favorece claramente la compra, el acceso a la vivienda en propiedad sigue siendo limitado para una gran parte de la población. El principal obstáculo no está en las cuotas, sino en el ahorro previo necesario.
Para adquirir una vivienda, los compradores deben disponer de entre un 28% y un 32% del valor del inmueble, una cifra que incluye la parte no financiada por el banco y los gastos asociados a la operación.
