Catalunya ha decidido dar un paso más en su estrategia para afrontar la crisis habitacional. Tras haber sido la primera comunidad en aplicar la declaración de zonas de mercado residencial tensionado y en desplegar la contención de rentas prevista en la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, el Govern impulsa ahora una nueva herramienta: limitar la compra de viviendas en determinadas áreas para garantizar que su destino sea la residencia habitual o el alquiler a precio regulado.
La iniciativa, acordada entre el Govern y los Comuns, se articula mediante una modificación de la Ley de Urbanismo que deberá aprobar el Parlament de Catalunya. Su aplicación no será generalizada, sino focalizada en los 271 municipios declarados como zonas tensionadas, donde se concentra la mayor parte de la población catalana.
Además, requerirá planes especiales urbanísticos aprobados por los ayuntamientos, reforzando así el principio de autonomía local y la adaptación a cada realidad territorial. Lejos de improvisar, Cataluña ha ido ajustando su política de vivienda en función de la experiencia acumulada.
Cuando se detectó un trasvase masivo del alquiler habitual hacia contratos de temporada para esquivar los límites de precios, el Govern cerró esa vía equiparando ambos regímenes en zonas tensionadas. El objetivo fue claro: evitar que la contención de rentas quedara vacía de contenido por resquicios legales.
Los datos muestran que, en el primer año de aplicación, los precios descendieron con intensidad en ciudades como Barcelona y se estabilizaron en el conjunto de municipios regulados, en contraste con el comportamiento de las zonas no tensionadas, donde las rentas crecieron con mayor fuerza.
Aunque en los últimos trimestres se ha producido un ligero repunte, este se ha visto condicionado por la actualización vinculada a la inflación y por la ausencia inicial de un régimen sancionador plenamente operativo. Aun así, la tendencia acumulada confirma un efecto de contención frente a la espiral alcista previa.
En términos concretos, los últimos datos depositados en el Institut Català del Sòl muestran que en el tercer trimestre de 2025 el precio medio del alquiler en la ciudad de Barcelona se situó en 1.153,11 euros mensuales, un 1,5% más que el trimestre anterior, mientras que en el conjunto de municipios tensionados el promedio fue de 894,78 euros, con un incremento trimestral del 2,7%.
Pese a este ligero repunte reciente —en parte vinculado a la actualización por IPC—, el balance acumulado desde la entrada en vigor de la regulación sigue mostrando una caída del 3,3% en Barcelona y estabilidad en las zonas reguladas, frente a subidas superiores al 5% por encima de la inflación en municipios sin limitación de rentas.
En la Comunidad de Madrid, cuyo Gobierno se niega a aplicar la limitación de precios, la subida interanual supera el 10%, según datos de Idealista.
FUNCIÓN SOCIAL
El nuevo paso consiste en condicionar la compra en zonas tensionadas a dos finalidades: vivir en el inmueble o destinarlo al alquiler residencial bajo el índice de precios. No se trata de una prohibición general, sino de una medida extraordinaria, temporal y territorialmente acotada, ligada a la vigencia de la declaración de mercado tensionado.
La propuesta diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios, pero en ambos casos introduce un principio común: la vivienda debe cumplir una función social efectiva. Los grandes propietarios personas jurídicas solo podrán adquirir edificios completos si los destinan a alquiler regulado, mientras que las personas físicas deberán acreditar el uso como residencia habitual o su destino al alquiler bajo control de rentas.
En el caso de herencias, se incentiva que las viviendas no permanezcan vacías, promoviendo su venta o su incorporación al mercado de alquiler regulado. El mensaje es coherente con el resto de la política pública: movilizar el parque existente para ampliar la oferta real disponible.
El president Salvador Illa ha defendido abiertamente la intervención pública en el mercado cuando está en juego el acceso a derechos básicos. Un comité de expertos en derecho administrativo y constitucional ha avalado que la Generalitat dispone de margen competencial para adoptar este tipo de medidas si cumplen criterios de proporcionalidad, temporalidad y focalización.
Además, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha respaldado la iniciativa, enmarcándola dentro de las herramientas que ofrece la legislación estatal para garantizar la función social de la vivienda. Parte del sector inmobiliario y algunos expertos han advertido de posibles efectos sobre la inversión y la oferta.
Sin embargo, el diagnóstico del Govern parte de una premisa distinta: el mercado, por sí solo, no ha sido capaz de garantizar acceso asequible en las zonas de mayor demanda. Durante años, los precios crecieron muy por encima de los salarios y de la inflación, expulsando a miles de hogares de los núcleos urbanos.
La regulación no pretende sustituir la oferta, sino complementarla. De hecho, el Ejecutivo catalán ha anunciado un ambicioso plan de inversión pública para ampliar el parque de vivienda protegida en los próximos años, combinando control de precios con promoción de nueva construcción asequible. Regular y construir no son estrategias excluyentes, sino piezas de una misma política integral.
LABORATORIO
Cataluña se ha convertido en un banco de pruebas de políticas de vivienda en el estado español. Desde la declaración de zonas tensionadas hasta la equiparación del alquiler de temporada, pasando ahora por la limitación de compras con fines especulativos, el modelo catalán busca equilibrar mercado y derecho social.
En un contexto de fuerte presión demográfica y de oferta limitada, la contención de precios y la orientación del uso de la vivienda hacia la residencia habitual se presentan como instrumentos para recuperar estabilidad.
