El precio de la vivienda usada vuelve a tensar el debate social en España. Los datos presentados ayer por la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) dibujan un escenario de fuerte encarecimiento y creciente dificultad de acceso para amplias capas de la población.
Según el XLII Informe sobre el mercado de la vivienda, el precio del metro cuadrado se situó en 3.338 euros en el segundo semestre de 2025, lo que supone un incremento interanual del 15,34% respecto al mismo periodo de 2024, cuando se encontraba en 2.894 euros.
Con esta subida, el mercado de segunda mano regresa a niveles similares a los de principios de 2006, en plena etapa expansiva previa a la crisis financiera. El alza no es homogénea, pero sí generalizada. Barcelona figura entre las ciudades más caras, con 4.053 euros por metro cuadrado y una subida del 10,05%. Madrid incluso supera esa cifra, con 4.101 euros/m² y un crecimiento interanual del 19,56%.
En el área metropolitana madrileña, Getafe registra la mayor subida del semestre, un 20,54%. En el extremo opuesto se sitúa Talavera de la Reina, con el precio más bajo del estudio: 1.073 euros por metro cuadrado.
La consecuencia directa de esta escalada es el aumento del importe medio de las hipotecas. En el segundo semestre de 2025, la hipoteca media alcanzó los 154.530 euros, un 16,8% más que un año antes. Precio y financiación avanzan en paralelo, cerrando el círculo de la presión económica sobre los hogares. El esfuerzo para comprar vivienda no solo depende del valor del inmueble, sino también de la capacidad de endeudamiento y de la estabilidad laboral.
El informe subraya que el mercado sigue dominado por una fuerte demanda y una oferta insuficiente. En 2025, la demanda de compraventa creció un 30% —y un 72% en los dos últimos años— mientras que la oferta descendió un 16%.
El resultado es que cada vivienda cuenta ahora con una media de siete potenciales compradores; en solo dos años, se ha duplicado el número de interesados por inmueble disponible. Esta tensión reduce la capacidad de negociación: la rebaja media sobre el precio inicial es del 6,2%, un nivel similar al de 2007, y el tiempo medio de venta se sitúa en 77 días, ligeramente por encima de los 73 días de 2024. Desde la perspectiva financiera, el sector muestra estabilidad.
Los indicadores de riesgo analizados en el informe apuntan a estándares prudentes. La ratio préstamo-valor (loan to value) se sitúa en el 70%, mientras que la cuota hipotecaria representa de media el 32% de los ingresos del hipotecado. El 85% de los nuevos compradores con hipoteca tiene contrato indefinido y el plazo medio no supera los 28 años, lejos de los 35 años habituales antes de la crisis de 2008.
Además, el 71% de las nuevas hipotecas firmadas en el segundo semestre de 2025 son a tipo fijo, lo que reduce la exposición a la volatilidad de los tipos de interés. Sin embargo, estabilidad financiera no equivale a accesibilidad social. El nuevo estudio sobre accesibilidad a la compra con hipoteca, elaborado con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Notariado y el Banco de España, introduce la ratio de acceso hipotecario (RAH), que compara la renta necesaria para asumir una hipoteca media con la renta media por hogar.
El resultado es revelador: en 2025 hay cinco ciudades en «estado crítico»—San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma— donde un hogar con renta media no puede acceder a una hipoteca media.
EL CASO DE MADRID
El caso de Madrid es paradigmático. Con un precio medio de 444.496 euros por vivienda y una cuota hipotecaria anual de 19.866 euros, la renta necesaria para no superar el 30% de endeudamiento asciende a 66.220 euros anuales. Sin embargo, la renta media por hogar es de 49.741 euros. La RAH alcanza el 133%, lo que implica que serían necesarios 16.480 euros adicionales al año para que un hogar medio pudiera acceder a la compra.
La capital entró en la franja roja de accesibilidad limitada en 2022 y desde entonces no ha abandonado esa situación. Frente a este escenario, hay ciudades donde la brecha es menor. Fuenlabrada, también en la Comunidad de Madrid, presenta una RAH del 77%. Allí, la renta media por hogar (38.268 euros) supera la renta necesaria (29.331 euros) para financiar el 80% del valor del inmueble a 25 años sin rebasar el 30% de endeudamiento. En el conjunto del país, destacan por su mayor accesibilidad Jaén, Palencia, Lleida y Zamora.
El ‘semáforo interactivo’ elaborado por la Cátedra permite visualizar estas diferencias en municipios de más de 10.000 habitantes, clasificándolos según su nivel de acceso a la financiación. A mayor ratio, mayor dificultad. El método parte de una hipótesis estándar: financiación del 80% del precio de la vivienda a 25 años y un máximo del 30% de la renta destinado a la cuota hipotecaria.
Los datos reflejan un mercado tensionado por el desequilibrio estructural entre oferta y demanda. Aunque el sistema financiero muestra prudencia y estabilidad, el problema central es social: el encarecimiento de la vivienda supera la evolución de las rentas en muchas ciudades. La consecuencia es una exclusión creciente de hogares con ingresos medios del mercado de compra, especialmente en las grandes capitales y zonas turísticas.
