2025 culminó confirmando la tendencia de años anteriores: los inmuebles de supermercados, tanto propios como franquiciados, fueron los más dinámicos gracias a la expansión de Mercadona, Carrefour y Dia. Los inversores están fijando sus miradas en la compra de inmuebles en los que sea viable transformar un local en un establecimiento de alguna cadena de distribución.
El auge de las inversiones mobiliarias se refleja en unos consumidores que están volviendo a comprar en tiendas físicas a niveles pre pandémicos en gran parte del mundo, pero los minoristas deben recordarles lo que les encanta de la experiencia en los establecimientos físicos.
Desde Savills, destacan que, «pese al crecimiento de la parte de las compras online, las tiendas físicas siguen siendo el canal preferido para adquirir productos de alimentación en España«. El e-commerce en la categoría de la alimentación crece, aunque su cuota apenas alcanza el 2,7% del total, muy por debajo del promedio europeo del 6,6%.
La densidad media de superficies de alimentación en España se sitúa en 358 metros cuadrados de sala de ventas por cada 1.000 habitantes, lo que supone cinco establecimientos por cada 10.000 habitantes. Dicha cifra refleja un incremento respecto a 2023, año en que la densidad se situaba en 352 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes.
LAS INVERSIONES DE DIA, CARREFOUR Y MERCADONA AUGURAN UN BUEN MOMENTO PARA LOS INMUEBLES COMERCIALES
En este contexto, el segmento de la alimentación vuelve a mostrar signos de estabilidad y solidez en España. Tras varios años de ajustes y cambios en los patrones de consumo, la inversión en supermercados como Carrefour y Dia registró en 2025 un volumen de 254 millones de euros, una cifra que se sitúa en línea con los niveles pre pandemia.
Volviendo atrás, en los niveles pre pandemia, los volúmenes habituales oscilaban entre los 200 y 300 millones de euros. Este retorno a valores históricos, confirma que el sector ha recuperado la normalidad y mantiene un atractivo estable para los inversores, tras el pico de 2021 y 2022, cuando este tipo de activo alcanzó niveles en torno a 650-700 millones de euros.
LOS INVERSORES sABEN QUE CADENAS COMO MERCADONA, DIA Y CARREFOUR SON UNA EXCELENTE ALTERNATIVA EN activos inmobiliarios
Tanto Carrefour con sus formatos ‘Express’ y ‘Market’, como Dia han presentado un ambicioso plan de expansión de cara a 2026. La inversión en supermercados se ha consolidado como una de las opciones más atractivas dentro del mercado inmobiliario. Este tipo de inmuebles, especialmente aquellos alquilados a marcas reconocidas, garantizan una rentabilidad superior, respaldada por un obligado cumplimiento que asegura la estabilidad y la continuidad.
En cuanto a Carrefour, están apostando por el modelo ‘City’, un formato de conveniencia que busca satisfacer las compras de última hora y las necesidades de quienes no cuentan con horarios de oficina convencionales. Un modelo que se destaca por ofrecer una experiencia de compra rápida y eficiente.
Desde el punto de vista inversor, el sector ha reducido su peso relativo dentro del retail en los últimos dos años, es decir, 2024 y 2025, representando entre el 10% y el 12% del volumen total transaccionado. «Esta menor participación se debe principalmente a la escasez de producto en el mercado, especialmente de carteras de gran tamaño y activos de calidad, y al fuerte incremento de la actividad en centros comerciales, que ha elevado su cuota de inversión dentro del retail«, apuntan desde Savills.
No obstante, a pesar de ello, el interés de los inversores por los supermercados se mantiene firme. El dinamismo del sector se enmarca en un mercado de distribución alimentaria que continúa en expansión gracias también a la aparición de nuevos actores con hambre de competir con los supermercados tradicionales, como pueden ser Sqrups o Primaprix.
El mercado de la gran distribución se sitúa ahora mismo con un crecimiento anual del 3% en superficie de sala de ventas, del 2% en número de establecimientos y del 8% en ventas, alcanzando una facturación total de 122.348 millones de euros generados por 579 empresas por la compra de inmuebles comerciales.
EL SUPERMERCADO, FORMATO LÍDER EN INVERSIONES INMOBILIARIAS
El supermercado consolida su posición como formato dominante dentro de la distribución alimentaria en España. Siendo así, ya representa el 66% de los establecimientos, el 89% de la superficie de sala de ventas y es, además, el canal que registra el mayor crecimiento interanual en ventas (4,7%), impulsado por la preferencia de los consumidores por la proximidad y la conveniencia.
Asimismo, pocas son las veces que ciertas cadenas de distribución como Mercadona o Dia que bajan la persiana de sus locales sin pensar o tener una alternativa de apertura en otra calle y con otro local. Además, 2025 tuvo un gran impulso, ya que muchos fueron los supermercados que decidieron renovar sus locales para aplicar nuevas herramientas de inteligencia artificial o más digitales.
Según datos de Indisa correspondientes al año 2024, las empresas Mercadona y Carrefour concentran la mayor superficie de sala de ventas del sector con más de 2 millones de metros cuadrados cada una. Esto supone una cuota de mercado por sala de ventas del 13% y del 11%, respectivamente.
En las siguientes posiciones del ranking por superficie aparecen Alcampo con 975.000 m², Eroski
con 969.500 m², Dia con 913.000 m² y Lidl con 683.000 m². Todas ellas se afianzan como operadores destacados en el mercado nacional, con cuotas del 5,4%, 5,3%, 5% y 3,8%, respectivamente.
En cuanto a la estructura del mercado, España continúa siendo uno de los países europeos más fragmentados. Los cuatro mayores operadores (Mercadona, Carrefour, Lidl y Eroski) concentran solo el 51,5% de la facturación, frente al 73% en Francia, el 66% en Reino Unido o el 64% en Alemania. Aun así, Mercadona mantiene su liderazgo, con un 13% de la sala de ventas y un 32% de la facturación del mercado.
Fijándonos en la estructura de propiedad y gestión, la red comercial está dominada por los centros propios, que representan el 64% de los establecimientos y aportan el 87% de la superficie de la sala de ventas. En contraste, los centros franquiciados suponen un 35% del total de puntos de venta, con un peso proporcionalmente menor en superficie, con un 13%.
