El último Informe de Alquiler Razonable 2025 elaborado por el portal inmobiliario Idealista dibuja un panorama contundente: solo el 32% de la oferta de pisos de dos habitaciones en alquiler en España puede considerarse «razonable» para una familia con ingresos medios.
Dicho de otro modo, el 68% de los inmuebles disponibles supera el umbral que el consenso financiero considera prudente: no destinar más del 30% de los ingresos del hogar al pago de la vivienda. A nivel nacional, ese límite se traduce en un alquiler máximo de 805 euros mensuales.
Sin embargo, el precio mediano de mercado de un piso de dos dormitorios en el cuarto trimestre de 2025 se sitúa en 1.088 euros al mes. La diferencia es de 283 euros por encima del umbral razonable, lo que implica que, de media, las familias deben destinar el 38% de sus ingresos al alquiler, ocho puntos por encima del nivel recomendado.
La distribución de los alquileres razonables no es homogénea. La escasez es especialmente acusada en los grandes mercados. Málaga encabeza la lista de capitales donde resulta más difícil encontrar un piso de dos habitaciones dentro de los parámetros considerados asequibles: solo el 9% de la oferta cumple el criterio del 30% de ingresos. En esta ciudad, el alquiler razonable se sitúa en 845 euros mensuales, frente a un precio de mercado de 1.245 euros.
En Palma y Valencia la situación es similar. En ambas capitales, únicamente el 11% de los pisos de dos dormitorios se ajusta al umbral razonable. En Palma, el precio que una familia media podría asumir sin superar el 30% de sus ingresos es de 1.046 euros, mientras que el mercado marca 1.609 euros. En Valencia, el límite razonable es de 940 euros y el precio de mercado alcanza los 1.351 euros.
Madrid y Alicante presentan un 16% de oferta dentro de los parámetros razonables, mientras que en Barcelona el porcentaje asciende ligeramente hasta el 18%. Otras capitales con menos de la mitad de su oferta en niveles asumibles son Segovia (24%), Las Palmas de Gran Canaria (28%), Santa Cruz de Tenerife (32%), Salamanca (33%), Bilbao (35%), Sevilla (36%), San Sebastián (39%), Cádiz (41%) y Vitoria (47%).
En el extremo opuesto se sitúan ciudades donde la práctica totalidad del mercado se encuentra dentro del umbral razonable. Ciudad Real destaca con un 97% de pisos de dos habitaciones accesibles para familias con ingresos medios. Le siguen Melilla (91%), Palencia (90%), Zamora (90%) y Jaén (88%). Además, en 39 capitales el precio mediano de mercado de un piso de dos dormitorios es inferior al alquiler razonable calculado.
En Ciudad Real, por ejemplo, el precio de mercado (600 euros) es 316 euros más bajo que el alquiler razonable estimado (916 euros). También ocurre en Melilla (293 euros por debajo), Jaén (279 euros menos), Palencia (232 euros menos) y Lleida (213 euros menos).
EXPLICACIÓN DE LO «RAZONABLE»
Idealista parte de una premisa ampliamente aceptada por distintas instituciones: una familia no debería dedicar más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda. Para determinar el umbral en cada capital, utiliza los datos de ingresos netos por hogar publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), cuyo último dato disponible es de 2022. Con esos ingresos medios se calcula el importe máximo mensual que representaría el 30%.
Ese es el «alquiler razonable». Posteriormente, se compara con el precio mediano de mercado de los pisos de dos dormitorios anunciados en idealista durante el cuarto trimestre de 2025. La elección de viviendas de dos habitaciones responde a que el tamaño medio del hogar en España es de 2,4 personas, según el INE, por lo que un piso de dos dormitorios se considera la unidad mínima adecuada para una familia tipo.
Si se atiende exclusivamente a los precios de mercado, Barcelona lidera el ranking con 1.794 euros mensuales para un piso de dos dormitorios, seguida por Madrid (1.650 euros), Palma (1.609 euros), Valencia (1.351 euros) y San Sebastián (1.350 euros). Por encima de los 1.000 euros se sitúan también Málaga (1.245 euros), Segovia (1.214 euros), Bilbao (1.190 euros), Las Palmas de Gran Canaria (1.154 euros), Ceuta (1.141 euros), Alicante (1.098 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.095 euros).
En el extremo inferior figura Jaén, con 599 euros mensuales. La brecha entre el precio de mercado y el razonable es especialmente llamativa en Barcelona, donde el alquiler es 694 euros más caro de lo que sería asumible según el criterio del 30%. Le siguen Palma (563 euros de diferencia), Madrid (484 euros), Valencia (411 euros), Málaga (400 euros), Segovia (326 euros), Alicante (287 euros) y Las Palmas de Gran Canaria (242 euros).
La distancia entre precio razonable y precio de mercado tiene un reflejo directo en la tasa de esfuerzo que soportan las familias. Barcelona vuelve a encabezar la clasificación: alquilar un piso de dos dormitorios exige destinar el 46% de los ingresos del hogar. Palma alcanza el 43%; Málaga, el 41%; Valencia y Madrid, el 40%.
También superan el 30% Segovia (38%), Alicante (38%), Las Palmas de Gran Canaria (35%), Santa Cruz de Tenerife (34%), Bilbao (33%), San Sebastián (31%) y Sevilla (31%). Por el contrario, las menores tasas de esfuerzo se registran en Ciudad Real (18%), Jaén (19%), Palencia (20%) y Cáceres y Melilla (21% en ambos casos).
