Los analistas de CIMD Intermoney (IMVe) -Guillermo Barrio– tienen una recomendación de Comprar en Merlin Properties con un precio objetivo de 15,0 euros previo a los resultados anuales.
Merlin Properties anunciará sus resultados anuales de 2025 el viernes 27 de febrero antes de apertura del mercado, y celebrará una conferencia telefónica ese día a las 15 horas.
Barrio espera que la socimi siga registrando crecimientos sólidos de ingresos/rentas (6% IMVe, hasta los 548 millones de euros), debido a la creciente aportación de los centros de datos (CdD), a la incorporación de la inflación en la mayoría de los contratos y a un cierto descenso de la desocupación en oficinas, parcialmente compensados por venta de activos.
Más en concreto, explica que “considerando un cierto crecimiento en los costes de estructura, estimamos a diciembre un incremento de EBITDA en el entorno del 7%, hasta los 394 millones. Como es tradicional, no consideramos en nuestra previsión nuevas partidas de revalorizaciones, (362 millones a septiembre de 2025), lo que conduciría a un beneficio neto de unos 661 millones, frente a los 284 millones de hace un año.
“Corregimos ligeramente nuestras previsiones de EBITDA (1-2%) en 2026-27 tras incrementarlas un 4/5% en 2025-27 en nuestra nota de septiembre; consideramos entonces la Fase II de los centros de datos (246 MW), lo que implicó subidas de previsiones del 30% desde 2028e”, aclara.
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Merlin: estimaciones de un 6% en Rentas a diciembre de 2025
La nota de Intermoney estima un 6% en rentas a diciembre de 2025 por el crecimiento en los centros de datos y el descenso de la desocupación. En oficinas se incluyen desde el cuarto trimestre de 2024 la pequeña aportación de otros activos, que suman 2-3 puntos a su crecimiento interanual.
- En el caso de oficinas (rentas estables IMVe hasta 289 millones), esperamos que el factor más importante haya sido la repercusión de la inflación, además de un ligero incremento de los release spreads, que se mantuvo estable a septiembre, aunque subió un 16% en Lisboa.
- Un factor positivo debería ser la ocupación, que aumentó interanualmente 150 pb durante el tercer trimestre respecto al año anterior hasta el 94,2%, subiendo en Madrid en casi 300 bp, pero bajando en Barcelona esa cantidad. No obstante, la venta de activos eliminaría el crecimiento reportado en oficinas (+3/4% L-f-L). La comparación respecto a diciembre de 2024 debería ser favorable, 93,7%.
- En centros comerciales (4% IMVe, hasta los 132 millones), esperamos efectos de repercusión de la inflación, ayudado éste por la lenta, pero continúa elevación de las afluencias, que estimamos en un 2-3% anual. Las ventas de los inquilinos han podido crecer un 5-6%, bajando así su esfuerzo hasta el entorno del 11%, como ocurrió a junio, inferior al de prepandemia, superior entonces al 12%.
- En logística (2% IMVe hasta 64 millones), donde pensamos que el factor principal, aunque de menor relevancia que en otras ocasiones, debería ser de nuevo el release spread (6% a septiembre de 2025). Merlin Properties mantiene un 25% de su superficie (500.000 m2) en construcción o desarrollo y espera poner todos sus proyectos en construcción, excepto uno, en servicio antes del primer semestre de 2027. La ocupación a septiembre bajó casi 200 pb por la salida de un inquilino (GXO).
- En data centers, pensamos que los ingresos han podido ser cercanos a los 28 millones de euros en 2025, frente a apenas inexistentes hace un año. A los nueve meses los ingresos fueron de 20 millones de euros, con la casi totalidad de la capacidad de la Fase I (64 MW) en operación.
En conclusión, explican en Intermoney que tras un tercer trimestre en los que los costes de personal y el plan de incentivos superaron nuestras previsiones, preferimos ser prudentes de cara a las cifras anuales. Por ello, estimamos un crecimiento de EBITDA del 7% hasta los 394 millones.
“Como es tradicional en nuestra cobertura de socimis, no estimamos por anticipado la partida de revalorizaciones, que ascendieron a los 362 millones a los nueve meses, y apenas -1 millón a diciembre de 2024. Sin esperar grandes cambios en costes financieros, (-94 millones), estimamos un resultado neto en 2025 de 660 millones, 133%”, concluyen.
