El banco estadounidense Goldman Sachs ha emitido una nota previa a los resultados de las empresas inmobiliarias europeas en su cobertura. De las españolas, Goldman eleva el precio objetivo de Colonial en un 3%, de 5,07 a 5,24 euros, a la que eleva a Neutral desde Vender.
Sin embargo, mantiene a Merlin Properties en Comprar con un precio objetivo de 14,8 euros que suponen un potencial de más del 21%.
De Colonial explican que “aumentamos nuestro precio objetivo a 12 meses en aproximadamente un 8%, desde 4,87 hasta 5,24 euros, tras nuestra revalorización hasta 2027, que compensa con creces el efecto de nuestra actualización de la estimación del WACC, dado el último entorno de tipos de interés.
Desde su inclusión en la lista de venta el 25 de marzo de 2025, las acciones han bajado un 7,2% frente al FTSE World Europe, que ha subido un 9,2%, y nuestra cobertura ha subido un 6,4% durante este periodo. Ahora vemos un potencial alcista de alrededor del 3% frente al 12% de media de nuestra cobertura. En consecuencia, elevamos nuestra calificación a Neutral.
Como se mencionó en la conferencia sobre los resultados del tercer trimestre de 2025 de Colonial, la empresa podría acelerar el reciclaje de capital, dado que el apalancamiento sigue siendo elevado (EPRA LTV del tercer trimestre de 2025, incluidos los derechos, al 44 %).
La dirección mencionó que ahora tiene visibilidad sobre 500 millones de euros en desinversiones, con dos tercios ya vinculados a activos identificados y postores activos, centrándose en activos no esenciales y de menor rendimiento, especialmente en los mercados residenciales españoles, donde el interés sigue siendo fuerte, pero también en París para activos maduros.
JP Morgan ve un potencial del 20% en Merlin Properties y es Neutral en Colonial
La empresa también destacó que esto brindaría la oportunidad de realizar adquisiciones oportunistas con una alta tasa interna de rendimiento (IRR) en mercados que se enfrentan a perturbaciones de financiación, en particular Francia y Alemania, donde la dirección hizo hincapié en su preferencia por activos en los que un gasto de capital limitado y una mayor capacidad de arrendamiento puedan elevar rápidamente los alquileres.
En este sentido, no nos queda claro cuál es la estructura de balance efectiva que persigue la empresa y el alcance de la oportunidad en Alemania, un mercado de oficinas que a menudo se caracteriza por alquileres bajos y altos costes de construcción, lo que, en nuestra opinión, dificulta la réplica del modelo de negocio de Colonial en ese país.
Colonial: el sector inmobiliario como fuente de diversificación
La nota de Goldman Sachs destaca las tendencias clave a tener en cuenta durante la temporada de resultados.
“Consideramos que el sector inmobiliario es una fuente importante de diversificación para los inversores, dado:
- el carácter real de esta clase de activos,
- las valoraciones descontadas cercanas a los mínimos de la crisis financiera global en términos de valor liquidativo (-37 % frente al -15 % histórico),
- unos fundamentos en su mayoría sólidos, incluida la aceleración del crecimiento de los alquileres en las zonas con oferta insuficiente,
- su naturaleza nacional,
- la cobertura frente a cualquier burbuja tecnológica, dada la correlación negativa entre ambos sectores durante el auge y la caída tecnológicos de principios de la década de 2000,
- la seguridad de los ingresos en un entorno macroeconómico volátil.
«Sin embargo, añade, cabe señalar que cualquier aumento significativo de los tipos de interés a largo plazo a partir de ahora supondría un obstáculo».
Para los resultados de 2025, Goldman Sachs prevé un crecimiento medio del 2% en el beneficio por acción (BPA) y del 3% en el rendimiento contable neto (NTA), seguido de una aceleración hasta el 5%/6% en 2026.
“Prevemos un rendimiento contable total (crecimiento del NTA + dividendos) de alrededor del 10% en 2026 para nuestra cobertura, impulsado por el crecimiento de los alquileres, las inversiones y los ingresos adicionales, lo que consideramos atractivo con la valoración actual”.
Por último, esperan que la atención se centre en:
- las tendencias positivas en el sector del alquiler, que se han acelerado en el ámbito logístico durante el segundo semestre de 2025 y deberían ser sólidas en el sector de oficinas y comercio minorista del Reino Unido, así como en el sector residencial alemán y en los centros de distribución, que también son un elemento clave (Merlin Properties);
- el éxito en la rotación de activos, con algunas empresas llevando a cabo tanto adquisiciones como desinversiones,
- nuevas medidas estratégicas, como reestructuraciones o recompras de acciones (por ejemplo, Derwent, Castellum).
