El pasado sábado entró en vigor la nueva Ley de Vivienda de Andalucía, aprobada por el Parlamento autonómico el 16 de diciembre de 2025. El Ejecutivo de Juanma Moreno ha defendido la norma como una respuesta a la crisis habitacional que afecta a la comunidad, donde el déficit de vivienda se cifra en 90.000 unidades según el Banco de España.
Desde el Gobierno andaluz se insiste en que la causa principal de los problemas residenciales es la escasa construcción: «No se construyen suficientes viviendas desde hace años, y eso encarece las existentes», ha argumentado el presidente Moreno.
La nueva ley plantea incrementar la oferta de vivienda protegida y promover un parque residencial asequible mediante cuatro líneas principales: aumento de VPO y rehabilitación, mayor disponibilidad de suelo, reducción de trámites y mayor seguridad jurídica para los propietarios.
En este sentido, la norma introduce la figura de las áreas prioritarias, zonas con dificultades de acceso a la vivienda, donde se concentrarán recursos como ayudas al alquiler, incentivos a la compra, promoción de viviendas nuevas o rehabilitación de inmuebles existentes.
En paralelo, la Junta apuesta por la colaboración público-privada, una fórmula recurrente en su política de vivienda. La ley prevé convenios con promotores privados, incentivos a la construcción y modelos concesionales sobre suelo público, con la posibilidad de que las viviendas construidas reviertan a la administración una vez finalizado el período de concesión.
También se contempla que suelo público pueda destinarse a la promoción de VPO en venta. El impulso a la rehabilitación es otra de las apuestas de la norma, que contempla mejorar la eficiencia energética, accesibilidad y habitabilidad de edificios, con especial atención a zonas degradadas. Se prevén áreas de regeneración urbana, mayor edificabilidad en parcelas con VPO y mecanismos para redistribuir la división horizontal de inmuebles antiguos.
Todo ello, según la Junta, busca garantizar la sostenibilidad y la calidad de la vivienda en el largo plazo. Sin embargo, la ley ha generado críticas desde distintos ámbitos. Expertos y colectivos sociales denuncian que el planteamiento de la Junta se centra casi exclusivamente en la construcción y en favorecer a promotores y propietarios, mientras pasa de largo medidas más efectivas para proteger a quienes viven de alquiler o necesitan vivienda asequible.
El mercado andaluz refleja esta tensión. Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, los precios de las viviendas en Andalucía han subido un 20% en el último año, y alquilar una habitación es un 40% más caro que hace doce meses. En el primer trimestre de 2025 se registraron 1.125 desahucios, situando a la comunidad en cabeza de ejecuciones hipotecarias en España. El acceso a la vivienda se mantiene, por tanto, como la segunda preocupación más acuciante para la población andaluza, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
Un capítulo particularmente controvertido de la norma es el enfoque hacia la ocupación ilegal, ya que se establece la creación de una polémica Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal.
AVRA
También se han introducido cambios en el mercado del alquiler: desaparece la obligación de que los propietarios depositen las fianzas en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Ahora, el arrendador conservará la cuantía entregada por el inquilino, lo que supone, según críticos, un retroceso en la protección del arrendatario.
En términos presupuestarios, la Junta ha incrementado los recursos para vivienda hasta 740 millones de euros, un 40% más que en 2025 y casi tres veces más que en 2018, con ayudas al alquiler, subvenciones a promotores y el aval hipotecario de la Junta para la compra de la primera vivienda. Sin embargo, la eficacia de estas medidas puede verse limitada si no se acompaña de un control real de precios y políticas de acceso que garanticen equidad y justicia social.
La entrada en vigor de esta ley evidencia, por tanto, un desfase entre intención y resultado: mientras se multiplican las herramientas administrativas y los incentivos al ladrillo, persiste una brecha de acceso a la vivienda que castiga sobre todo a los sectores más vulnerables. La nueva legislación andaluza apuesta por la construcción y la colaboración público-privada, pero descuida medidas más efectivas para frenar la especulación y proteger a quienes sufren la falta de vivienda asequible.
