Si alguien pensaba que la subida de tipos de interés iba a congelar el mercado inmobiliario español para siempre, se equivocaba de medio a medio. 2025 ha sido el año del «despegue vertical», con un volumen de inversión que roza los 14.000 millones de euros, una cifra que nos devuelve a niveles pre-crisis y que ha dejado con la boca abierta a más de un analista en la City de Londres. Este repunte del 30% respecto al año anterior no es casualidad, sino el resultado de una tormenta perfecta donde España se ha posicionado como la alumna aventajada de una clase europea que no para de suspender asignaturas económicas.Pero cuidado con dejarse cegar por los grandes números, porque el diablo está en los detalles y en dónde se está metiendo el dinero. Ya no se compran edificios de oficinas a ciegas en la Castellana o Diagonal; el inversor de 2026 es mucho más selectivo y busca rentabilidades seguras ligadas a la economía real. El mapa del tesoro inmobiliario ha cambiado por completo, y quienes sigan buscando con las coordenadas de 2019 se van a encontrar con solares vacíos mientras la verdadera fiesta sucede en lugares inesperados.
El «sorpasso» hotelero: España es el resort de Europa
El turismo ha vuelto a salvar los muebles de la economía nacional, y el capital riesgo lo sabe mejor que nadie. El sector hotelero se ha coronado como el líder indiscutible de la inversión en 2025, acaparando casi un tercio del total transaccionado, algo inédito en un mercado tradicionalmente dominado por el ‘retail’ y las oficinas. Los inversores internacionales están pagando primas históricas por activos en costa y ciudades prime, convencidos de que el apetito mundial por visitar España es una tendencia estructural y no una moda pasajera post-pandemia.
No hablamos solo de comprar hoteles existentes para darles una mano de pintura; se están cerrando operaciones complejas de reconversión y desarrollo de nuevos conceptos de lujo. Cadenas americanas y fondos soberanos de Oriente Medio están en una carrera frenética por hacerse con las mejores ubicaciones antes de que se agoten. La rentabilidad por habitación disponible sigue batiendo récords, lo que convierte a un hotel en Mallorca o Marbella en un bono del tesoro con esteroides, mucho más atractivo que la volátil deuda pública de algunos vecinos del norte.
La revolución del «Living»: Donde la gente realmente vive
El segundo gran protagonista de este renacimiento es el sector conocido como ‘living’, que engloba desde residencias de estudiantes hasta el ‘build to rent’ (construir para alquilar) y las residencias de la tercera edad. La lógica es aplastante: la gente necesita un techo, y la oferta de vivienda en alquiler en las grandes ciudades españolas es dramáticamente insuficiente para la demanda existente. Los grandes fondos han olido la sangre de la escasez y se han lanzado a financiar proyectos que prometen flujos de caja estables y recurrentes a largo plazo, alejados de la especulación de la compraventa rápida.
Este segmento ha movido cerca de 3.000 millones de euros, demostrando que el problema social de la vivienda es, paradójicamente, una oportunidad de oro para el capital institucional. Mientras el debate político se enciende sobre los precios del alquiler, el dinero inteligente sigue fluyendo hacia la construcción de carteras de vivienda profesionalizada. Se espera que esta tendencia se acelere en 2026, a medida que maduren los proyectos iniciados hace un par de años y se demuestre que el modelo de alquiler gestionado profesionalmente ha llegado a España para quedarse.
El ocaso relativo de las oficinas y el retail
La otra cara de la moneda la protagonizan los antiguos reyes del mambo: las oficinas y los centros comerciales. Aunque siguen atrayendo capital, su peso relativo en el pastel de la inversión ha caído significativamente, víctimas del teletrabajo híbrido y el auge del comercio electrónico, respectivamente. Ya no basta con tener un edificio de cristal bien situado; los inquilinos exigen ahora estándares de sostenibilidad (ESG) y flexibilidad que muchos inmuebles antiguos simplemente no pueden ofrecer sin una reforma integral costosísima.
El mercado de oficinas se está polarizando a una velocidad de vértigo: los edificios ‘prime’ con certificación energética máxima siguen rompiendo precios, mientras que el stock secundario en periferia empieza a acumular polvo y carteles de «se vende». En el ‘retail’, solo sobreviven los parques comerciales dominantes y las calles de súper lujo. Los inversores se han vuelto extremadamente selectivos, aplicando descuentos agresivos a cualquier activo que no cumpla con los requisitos de la nueva economía digital y verde.
¿Quién está poniendo el dinero sobre la mesa?
Si miramos el origen de estos casi 14.000 millones, la conclusión es clara: España está en venta y los compradores hablan inglés, francés y árabe. El capital internacional sigue siendo el motor absoluto del mercado, representando cerca del 70% de las transacciones, con fondos estadounidenses y europeos a la cabeza, seguidos de cerca por el capital de Oriente Medio. La estabilidad jurídica y el crecimiento económico superior a la media de la zona euro actúan como un imán irresistible para un dinero que huye de la incertidumbre de mercados como el alemán o el británico, ahora mismo más estancados.
Los inversores domésticos, aunque activos, juegan un papel más secundario, a menudo coinvirtiendo con los gigantes internacionales o centrados en nichos más pequeños. Las socimis españolas y los family offices locales han estado más prudentes, digiriendo las compras de años anteriores y vigilando sus niveles de deuda. Sin la inyección constante de liquidez foránea, el mercado español sería una sombra de lo que es hoy, lo que nos hace dependientes de la percepción que tengan de nosotros en Nueva York o Londres.
Perspectivas para 2026: ¿Seguirá la fiesta?
La pregunta del millón es si este ritmo es sostenible en el nuevo año que acaba de arrancar. Los augurios son moderadamente optimistas: la estabilización de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo debería dar un respiro a los costes de financiación, facilitando nuevas operaciones. Existe una cantidad ingente de capital ‘seco’ (dry powder) esperando en los balances de los fondos para ser invertido, y España sigue ofreciendo rentabilidades más atractivas que sus competidores directos en un entorno de riesgo controlado.
Sin embargo, nadie espera que 2026 sea un camino de rosas sin obstáculos. La compresión de las rentabilidades (yields) empieza a tocar techo en los mejores activos, y la incertidumbre geopolítica global siempre es un nubarrón en el horizonte. El mercado inmobiliario español entra en una fase de madurez donde ya no vale todo. El éxito dependerá de la capacidad de gestión activa de los activos más que de la simple revalorización pasiva por la inercia del mercado alcista que hemos vivido en 2025.
