El conflicto entre propietarios que alquilan sus viviendas por temporadas y vecinos hastiados de ruido nocturno se ha convertido en una batalla judicial que llegó hasta el Tribunal Supremo. La conclusión es contundente: una comunidad de vecinos puede prohibir los pisos turísticos si cuenta con el apoyo de tres quintos de los propietarios, y eso resuelve el debate legal en cuestión de segundos. Lo que nadie esperaba era que esta reforma de la ley terminara siendo un arma contra los pequeños inversores que creían tener derecho a hacer lo que quisieran con su propiedad.
La historia comenzó en Segovia. Un propietario decidió alquilar su piso a turistas durante cortas temporadas. La comunidad no lo vio bien. En enero de 2019, la junta se reunió y aprobó una prohibición del alquiler turístico con el voto favorable de más del 60 por ciento de propietarios y cuotas de participación. El dueño no estuvo de acuerdo, claro. Se fue a los juzgados. Pero lo que descubrió fue que la ley le había cambiado de forma inesperada bajo sus pies, y la justicia estaba decidida a darle la razón a los vecinos.
Cuando el Sistema Cambió las Reglas del Juego
Hace apenas unos años, prohibir alquileres turísticos en una comunidad era prácticamente imposible. Se necesitaba el voto unánime de todos y cada uno de los propietarios. Eso significaba que un solo vecino contrario podía bloquear indefinidamente cualquier medida, aunque el 99 por ciento del edificio estuviera molesto por el ruido y los ajetreos nocturnos. La situación cambió radicalmente con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 3 de abril de 2025.
El nuevo marco legal estableció que la comunidad sólo necesita conseguir los votos de tres quintos de los propietarios y también representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es decir, una doble mayoría cualificada. La intención del Gobierno es clara: dar poder decisorio a las comunidades para frenar los problemas de convivencia que genera el turismo de masas en ciudades como Madrid y Barcelona. Pero para los pequeños inversores como el de Segovia, la reforma fue una sorpresa desagradable.
La Sentencia que Selló el Destino de los Pisos Turísticos
El Tribunal Supremo dictó sentencia el 2 de septiembre de 2025, y su fallo fue taxativo. La mayoría cualificada de tres quintos es suficiente para prohibir alquileres turísticos, punto final. El razonamiento jurídico es sólido. El tribunal destacó que esta doble mayoría actúa como garantía de equilibrio entre el derecho individual de cada propietario y el interés colectivo de la comunidad. Si la prohibición requiriese unanimidad, los propietarios con pisos turísticos tendrían un veto absoluto que silenciaría la voz mayoritaria de la comunidad. Eso no es democracia de edificios; es tiranía de la minoría.
El Supremo también apuntó algo importante: el cambio de enfoque legislativo refleja una prioridad clara del Estado. No se trata sólo de regular una actividad privada. Se trata de proteger la vivienda residencial como recurso escaso, especialmente en zonas con presión inmobiliaria elevada. Barcelona va a retirar del mercado turístico 10.000 pisos antes de 2028. Madrid está implementando su Plan Reside, con requisitos más exigentes. La tendencia es internacional: controlar el alquiler de corta estancia porque genera distorsiones en el mercado y degrada la convivencia.
La Reforma que Parece Permisiva Pero Funciona al Revés
Aquí está la ironía. La reforma de abril de 2025 se presentó en algunos medios como un cambio que daba más flexibilidad a los propietarios. En realidad, hizo exactamente lo opuesto. Pasó de un régimen donde los pisos turísticos estaban permitidos por defecto a uno donde están prohibidos por defecto, y se requiere autorización expresa de la comunidad para levantarse la prohibición. Es un cambio de 180 grados, aunque muchos propietarios no lo hayan notado hasta que han llegado a los juzgados como el de Segovia.
La ley nueva también otorga a la comunidad herramientas para hacer cumplir la norma. El presidente puede requerir la cese inmediato de la actividad turística si no ha sido expresamente aprobada. Además, la comunidad puede establecer un recargo de hasta el 20 por ciento en las cuotas de participación para aquellos pisos que sí sean autorizados, en compensación por el mayor desgaste de ascensores, zonas comunes y servicios. Este mecanismo es crucial. Significa que aunque un propietario logre autorización para alquilar turísticamente, pagará más por los servicios colectivos. Es una forma de que los vecinos residentes no carguen con los costes invisibles de una actividad que genera beneficios económicos privados.
La Nueva Hegemonía del Interés Colectivo Sobre el Individual
La sentencia del Tribunal Supremo no es un accidente jurisprudencial. Refleja una decisión política deliberada de priorizar la convivencia y la disponibilidad de vivienda residencial frente a los derechos de propiedad sin restricciones. El tribunal fue explícito: la exigencia de una mayoría cualificada reforzada es proporcionada, porque garantiza que decisiones tan trascendentes no puedan ser impuestas por una mayoría simple, sino que requieren un consenso amplio.
Eso suena a democracia directa. Y en cierto sentido, lo es. Pero también es un cambio de paradigma. Durante décadas, la propiedad privada en España fue casi incuestionable. Si tenías un piso, podías hacer con él lo que quisieras dentro de los límites del ruido y la legalidad básica. Ahora, la comunidad de vecinos tiene derecho de veto sobre usos económicos de esa propiedad que afecten a la convivencia. El poder ya no reside sólo en el propietario, sino en la mayoría del edificio.
Los Pequeños Inversores Atrapados en el Cambio de Reglas
Los pequeños propietarios que compraron pisos en zonas turísticas hace cinco o diez años con la intención de generar ingresos se encuentran ahora en una posición delicada. Su inversión inicial se basaba en una realidad legal que ya no existe. La reforma de abril de 2025 llegó sin avisar previo, especialmente para quienes ya estaban operando pisos turísticos antes de que se aprobara. Algunos podrán continuar si obtienen la autorización de la comunidad. Otros verán sus pisos convertidos en «vivienda residencial forzada» sin compensación alguna.
Está claro que el sistema no está pensado para proteger a los pequeños inversores que apostaron por el turismo rural o urbano. El sistema protege a los vecinos. Protege el derecho a dormir sin ruidos de maletas a las 2 de la mañana. Protege el acceso a la vivienda residencial en ciudades donde Airbnb ha convertido edificios enteros en hoteles sin registro. Esto es un cambio tectónico en el equilibrio de poderes, y algunos propietarios todavía no lo entienden. Otros, como el de Segovia, lo entienden perfecto. Por eso perdió en los juzgados. La ley ya no está de su lado.
