El sector de la vivienda en España llega al final de un 2025 marcado por récords históricos de precios, desigualdad territorial y tensiones sociales que configuran un panorama complejo para los próximos años.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Índice de Precios de Vivienda (IPV) registró un incremento del 12,8% interanual en el tercer trimestre de 2025, consolidando una serie de 42 alzas consecutivas desde 2015. Este aumento coloca el valor de la vivienda un 83% por encima de los niveles de hace una década y supera el máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria de 2007.
La presión sobre los precios es especialmente notable en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde el alquiler continúa siendo inalcanzable para una parte importante de la población joven y de rentas medias.
Este fenómeno no es únicamente económico: es también social y generacional. Por primera vez en décadas, los jóvenes españoles se ubican en posiciones ideológicas más conservadoras que la media nacional, en gran parte como reacción a la precariedad y al acceso limitado a la vivienda.
La dificultad para emanciparse, sumada a la sobrecarga de costes en alquiler y suministros básicos, ha moldeado un entorno en el que la estabilidad residencial se convierte en un lujo reservado para quienes ya cuentan con patrimonio familiar.
La desigualdad territorial es otra de las grandes líneas de fractura del mercado inmobiliario español. El IX Informe FOESSA 2025, basado en el análisis territorial de Foro NESI, revela que las grandes urbes concentran la vulnerabilidad residencial: precios elevados, falta de vivienda asequible y presión de la especulación inmobiliaria.
En paralelo, los municipios pequeños sufren un déficit estructural de servicios esenciales, lo que también impacta en la calidad de vida y en la cohesión social. La brecha entre territorios tensionados y zonas más asequibles está marcando un patrón de desigualdad que será difícil de revertir sin políticas de planificación urbana e inversión pública que integren criterios sociales.
En este contexto, la acción del Estado ha muy limitada. La Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno central introduce mecanismos de regulación de alquileres y protección de inquilinos, pero su aplicación efectiva es desigual. Comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular, como Madrid, han mostrado resistencia a implementar restricciones de precios, lo que ha permitido que grandes empresas y fondos de inversión sigan adquiriendo propiedades y elevando los precios del alquiler.
Por su parte, Cataluña ha intentado cerrar el ‘agujero’ de los contratos de temporada y los alquileres de habitaciones, extendiendo protecciones a fórmulas alternativas que habían sido utilizadas para esquivar los límites de la regulación residencial.
Los pisos turísticos son otro fenómeno que afecta al mercado de vivienda, en este caso con la total permisividad de Madrid y la prohibición en Barcelona de este tipo de establecimientos a partir de 2028
PROTECCIÓN
El escudo social, que incluye la moratoria de desahucios y la protección de suministros básicos para familias vulnerables, se mantendrá en 2026, según lo pactado por el Gobierno y EH Bildu. Sin embargo, dirigentes de la izquierda como Pablo Fernández (Podemos) y Lara Hernández (Sumar) insisten en que estas medidas son insuficientes y reclaman acciones más valientes: contratos de alquiler indefinidos, limitación estricta de precios y prohibición de la compra de viviendas para inversión especulativa.
Un desafío adicional de cara a 2026 es la próxima transmisión masiva de patrimonio inmobiliario. La generación actual de propietarios, en su mayoría jubilada, traspasará millones de viviendas a sus herederos.
Este proceso tendrá un impacto profundo en la distribución de la riqueza y en el acceso a la vivienda de los más jóvenes. Para muchos, la emancipación ya no dependerá tanto del esfuerzo laboral como de la capacidad de recibir herencias, reproduciendo dinámicas de desigualdad intergeneracional que pueden consolidar privilegios existentes.
Las previsiones para 2026 apuntan a que los precios seguirán aumentando, tanto en compra como en alquiler, debido a la elevada demanda y a la insuficiencia de oferta. El sector inmobiliario continúa transformándose, con una tendencia hacia la concentración de propiedad en manos de grandes empresas y fondos de inversión, mientras la vivienda asequible ni está ni se la espera.
