En el último tiempo, los medios de comunicación y los especialistas repiten que el mercado de la vivienda vive un auge imparable. Sin embargo, basta con observar los portales inmobiliarios para notar que no todo se vende con la misma rapidez y que algunas propiedades permanecen estancadas durante meses.
En ese contexto, el inversor José Muñoz propone una mirada distinta. Para él, invertir en vivienda exige comprender su función social, escuchar al mercado real y abandonar la idea de que cualquier operación es rentable solo porque el ciclo parece favorable.
Aprender del exceso: cuando el mercado de la vivienda deja lecciones
La trayectoria de Muñoz está marcada por una experiencia que pocos relatan sin rodeos. Antes de los 25 años había hecho su primer millón en plena expansión del ladrillo. La crisis de 2008, sin embargo, le arrebató todo. Aquella caída le enseñó que el éxito rápido en el sector de la vivienda puede ser engañoso si no se apoya en bases sólidas.
El error, reconoce, fue perder de vista el sentido económico y social de la vivienda. Se construía y se vendía sin atender a la demanda real, alimentando una cadena especulativa que terminó por romperse. Desde entonces, cada operación parte de una pregunta clave: si esa vivienda responde a una necesidad concreta del mercado.
Hoy su enfoque se apoya en datos y no en intuiciones. Antes de comprar, define el precio al que la demanda puede acceder con solvencia. Solo después calcula si el margen es viable. De ese modo, la demanda real de vivienda y no la expectativa de reventa marca el rumbo de la inversión.
Escuchar al mercado y detectar las falsas oportunidades
Para Muñoz, la situación actual de la vivienda dista de la burbuja de 2008. No hay crédito descontrolado ni compras masivas para especular a corto plazo. El problema es otro: una demanda creciente y una oferta insuficiente, agravada por la falta de suelo y los elevados costes de construcción.
Este desequilibrio explica por qué el acceso a la vivienda se ha vuelto tan complejo. Aun así, el inversor advierte que no todo vale. El mercado de la vivienda no vende todo. Las propiedades que no están en precio o no aportan valor permanecen inmóviles, aunque el entorno sea alcista.
Entre las señales de alerta, señala las llamadas “oportunidades peligrosas”: operaciones donde el resultado no depende del inversor, como la nuda propiedad, los proindivisos o los inmuebles con conflictos legales. En esos casos, el valor de la vivienda queda atado a factores ajenos al control de quien invierte.
Su conclusión es clara. La inversión en un inmueble no consiste en perseguir modas ni en actuar por miedo a quedarse fuera. Se trata de construir negocios reales, sostenibles en el tiempo y alineados con la función que cumple la vivienda dentro de la economía y la sociedad. Solo así, sostiene, el mercado deja de ser una apuesta y se convierte en un proyecto con sentido.
