La agencia de calificación financiera EthiFinance Ratings afirma la calificación de Inmobiliaria del Sur en “BB”, con tendencia Estable.
Adicionalmente, EthiFinance Ratings inicia la calificación de la emisión de bonos «Insur Senior Secured 2021″ con código ISIN ES0305626006 y una novación prevista para el primer trimestre de 2026 (incorporada al análisis) de Insur Promoción Integral, S.L.U. en «BBB-«, siendo el garante Inmobiliaria del Sur, S.A., sociedad matriz de Grupo Insur. Dado que esta última actúa como garante de la emisión, el rating del instrumento se fundamenta en las cifras consolidadas de Grupo Insur.
Sobre esta emisión de bonos, tras su novación, se destaca que si bien una parte es secured (garantía hipotecaria de los propios solares adquiridos), hasta un 50% de la emisión podría ser realizada con JVs sin garantía hipotecaria (unsecured). En este caso, incluso el grupo tendría una tasa de recobro superior al 95% bajo un escenario simulado de elevado estrés en su perfil económico-financiero, todo ello respaldado también por la disposición de activos inmobiliarios en propiedad en su vertiente patrimonial con sólida valoración de mercado.
Insur es un grupo español que enmarca su actividad en el sector inmobiliario, con dos líneas de actividad diferenciadas y al mismo tiempo complementarias en su negocio, promotora (construcción y desarrollo de activos inmobiliarios) y patrimonialista (arrendamiento de inmuebles).
El desafío inmobiliario de 2026: demanda creciente y un sector en transformación
Racional de la calificación sobe Inmobiliaria del Sur
La calificación del grupo está apoyada por varios factores entre los que destacan:
- la compañía opera en sectores con fortaleza en la demanda y positivos niveles de rentabilidad;
- sólido modelo de negocio que combina tanto la actividad promotora, como patrimonial, lo que supone una importante ventaja competitiva en el mercado;
- grupo cotizado que cuenta, además, con un accionariado estable, destacando la presencia de la familia Pumar, y management con amplio conocimiento y expertise en el sector;
- adecuados niveles de capitalización, con una ratio PN ajustado/DFT ajustada superior al 100%, considerando las plusvalías latentes de las inversiones inmobiliarias;
- recurrente generación de resultados operativos y finales con una cartera de preventas con un adecuado nivel de cobertura en el corto-medio plazo;
- vi) positiva valoración respecto a las políticas ESG implementadas.
Por otra parte, el rating se encuentra constreñido por el mantenimiento de unos elevados niveles de apalancamiento pese a la mejora, en este sentido, mostrada en el último ejercicio (DFN ajustada/EBITDA ajustado: 6,4 veces frente a 10,6 veces en 2023). A su vez, el perfil financiero se ve penalizado por una reducida ratio FFO/DFN ajustada (9,5% en 2024), así como por un limitado grado de cobertura de intereses brutos vía EBITDA (EBITDA/Intereses: 1,9 veces en 2024).
Adicionalmente, la calificación del grupo se encuentra condicionada, en lo relativo al perfil de negocio, por una concentración de su actividad en el mercado nacional, con mayor peso en Sevilla, siendo deseable una mayor diversificación (uno de sus principales drivers de crecimiento en la actualidad que ya está desarrollando) y que podría reforzar su posicionamiento en el mercado, más limitado en comparación con los principales players del sector, en términos de GAV (Gross Asset Value) e ingresos.
- La tendencia Estable otorgada viene determinada por un mantenimiento de la senda de recuperación de los principales indicadores financieros de la compañía, iniciada en 2023, si bien dicha recuperación aún no puede considerarse plenamente consolidada. Ello obedece a que la compañía desarrolla un modelo de negocio en el que el ciclo de maduración de los activos asociados y posibles desviaciones al respecto, determinan, en gran medida, el desempeño de la compañía.
- En línea con nuestra nueva metodología, el sector ‘real estate’ presenta un riesgo medio en términos de ESG (puntuación en el mapa de calor del sector entre 3,0 y 3,5) dado su impacto en el medio ambiente. Esta valoración tiene como resultado un análisis sectorial que no se ve afectado por este factor.
Por otra parte, en cuanto a las políticas ESG correspondientes a la propia compañía, se consideran positivas (ESG score de la compañía entre 1,0 y 1,5), resultando en una calificación del perfil financiero que se ve impactada de manera favorable por este factor.
- Desde EthiFinance Ratings se ha dispuesto de proyecciones financieras aportadas por Insur, con amplio detalle para el análisis y valoración, aunque no se reflejan en el informe a petición de la compañía.
