Cataluña vuelve a mover ficha en el tablero de la vivienda para cerrar una de las principales vías de escape que había encontrado el mercado tras la regulación del alquiler residencial: los contratos de temporada y el alquiler de habitaciones.
Después de la ‘estampida’ de miles de contratos de alquiler habitual hacia fórmulas temporales, el Parlament ha aprobado este jueves una nueva regulación con la que el Govern intenta tapar ese agujero legal y extender los límites de precios y las protecciones del inquilino a estos formatos.
La iniciativa se articula a través del proyecto de ley del Decreto 2/2025, de 25 de febrero, por el cual se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. El texto ha salido adelante pese a un debate político intenso y a las dudas jurídicas planteadas durante su tramitación.
Junts, PP y Vox presentaron enmiendas propias, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns pactaron modificaciones conjuntas al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), solicitado por Junts y el PP.
El trasfondo de la reforma es claro: tras la entrada en vigor de la contención de rentas en zonas de mercado residencial tensionado, muchos propietarios optaron por retirar viviendas del alquiler tradicional y ofrecerlas como alquiler de temporada, una modalidad que, hasta ahora, escapaba en gran medida a los límites de precios.
El resultado fue un trasvase masivo de contratos y un encarecimiento indirecto del acceso a la vivienda, especialmente en Barcelona y su área metropolitana. La nueva regulación pretende poner freno a esta práctica.
La clave del cambio consiste en que los arrendamientos de temporada que no respondan a una razón estrictamente vacacional, recreativa o de ocio quedarán sujetos al régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esto afecta, en particular, a los alquileres temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios o de asistencia médica, que hasta ahora se utilizaban de forma habitual para esquivar la normativa de contención de rentas.
En la práctica, aunque estos contratos sigan considerándose formalmente de «uso distinto del de vivienda», deberán cumplir con las normas de la LAU en materia de pacto y actualización de renta, prestación de fianza, elevación de renta por mejoras y repercusión de gastos generales.
Además, en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, también se les aplicará la normativa de control de precios prevista para la vivienda habitual, junto con otras medidas de protección del inquilino recogidas en el Título II de la LAU.
La consecuencia inmediata es que, a partir de la entrada en vigor de la ley, tanto los alquileres de temporada como los de habitaciones estarán sujetos al mismo límite a las subidas de precio que el resto de arrendamientos de residencia habitual, conforme a la Ley de Vivienda estatal.
La única excepción clara serán los contratos temporales con fines turísticos o vacacionales, que quedarán fuera de este marco. El texto también introduce por primera vez una regulación específica del alquiler de habitaciones. Los precios estarán limitados y la suma de las rentas pactadas por cada habitación no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler del piso completo.
Con ello, el Govern busca evitar situaciones en las que el fraccionamiento de viviendas en habitaciones acabe generando rentas totales muy superiores a las permitidas para el alquiler convencional.
CAMBIOS ESTRUCTURALES
Durante la defensa del proyecto, la consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, subrayó que la norma no se limita a regular precios, sino que introduce cambios estructurales en urbanismo, obra pública y gestión administrativa.
El texto modifica varias leyes, entre ellas la del derecho a la vivienda, el texto refundido de la Ley de Urbanismo y la ley de mejora urbana, ambiental y social de barrios y villas, además de decretos anteriores sobre movilización de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias.
Uno de los puntos más relevantes es que la ley establece que, en los municipios con una demanda residencial fuerte y acreditada, el uso predominante de las viviendas debe ser el de residencia habitual y permanente.
El alquiler de temporada queda vinculado a planes especiales que deberán justificar el interés público y social, la idoneidad de la localización del alojamiento y las condiciones de acceso y temporalidad.
El Consell de Garanties Estatutàries avaló en líneas generales la constitucionalidad de la regulación del alquiler de temporada, aunque puso reparos a la prórroga automática de las viviendas de protección oficial (VPO) en zonas tensionadas.
Pese a ello, el Govern ha mantenido el grueso del planteamiento. La ley también crea nuevas herramientas de control: un registro de grandes tenedores, que dependerá de la Agència de l’Habitatge de Catalunya; una comisión de supervisión de contratos de arrendamiento; y un refuerzo de la inspección, declarando a los inspectores agentes de la autoridad y regulando sus funciones.
Asimismo, se concreta la destinación de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl para incrementar los recursos destinados a la construcción de vivienda protegida y se amplían los ámbitos en los que la administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto.
Todo ello se enmarca en un plan de mayor alcance. Paneque anunció que el Govern prevé movilizar 8.000 millones de euros para promover unas 100.000 viviendas públicas, dentro del compromiso del president Salvador Illa de impulsar hasta 210.000 pisos en Cataluña, entre un 40% y un 50% de protección oficial.
Ya se han preseleccionado 179 áreas de suelo en las que se trabajará hasta 2030 para convertirlas en solares urbanizables, con una cesión de aprovechamiento urbanístico del 15% y una rentabilidad estimada de entre el 4% y el 6%.
