La vivienda en España se ha convertido en uno de los principales ejes de desigualdad territorial. Vivir en una gran ciudad o en un pequeño municipio no solo determina el precio de una casa o un alquiler, sino también la estabilidad residencial, la calidad del entorno y el acceso a servicios básicos.
El capítulo de vivienda del IX Informe FOESSA 2025, elaborado a partir del análisis territorial de Foro NESI, confirma que el país dibuja hoy un mapa profundamente desequilibrado, en el que las grandes urbes concentran la vulnerabilidad residencial mientras los municipios pequeños afrontan un déficit estructural de servicios esenciales.
Los datos son claros. En Madrid y Barcelona, los retrasos en el pago de la vivienda habitual alcanzan el 6,2% de los hogares, casi el doble que en los municipios pequeños, donde la cifra se sitúa en torno al 3,3%. En el conjunto de las grandes ciudades, el porcentaje ronda el 5%, muy por encima del registrado en ciudades pequeñas o pueblos.
Esta brecha evidencia que la crisis de la vivienda en España es, ante todo, una crisis de asequibilidad, estrechamente ligada al encarecimiento sostenido del alquiler y la compra en los grandes mercados urbanos. La vulnerabilidad no se limita a los impagos.
En las grandes ciudades, seis de cada diez hogares no pueden afrontar un gasto imprevisto de 800 euros o más, lo que refleja una economía doméstica frágil y con escaso margen de maniobra. Esta presión económica se combina con una mayor percepción de inseguridad: en Madrid y Barcelona, el 12,6% de la población se siente insegura en su entorno residencial, frente a apenas un 3,3% en los municipios pequeños.
El entorno urbano denso, tensionado y desigual se traduce así en una menor calidad de vida cotidiana. El informe también revela importantes diferencias en términos de habitabilidad. En las grandes ciudades, la escasez de luz natural afecta al 5,6% de los hogares, mientras que en los pequeños municipios este problema se reduce al 1,1%.
Las deficiencias en la construcción o situaciones cercanas a la ruina alcanzan el 3% en los grandes núcleos urbanos, diez veces más que en los pueblos, donde apenas llegan al 0,3%. Se trata, en muchos casos, de un parque residencial envejecido y sometido a un uso intensivo, con menor capacidad de adaptación a las necesidades actuales. Esta presión estructural se refleja también en la inestabilidad residencial.
En las ciudades de más de 500.000 habitantes, el 10,4% de los hogares quiere o necesita mudarse, casi el doble que en los municipios pequeños (5,9%). Además, en ciudades como Madrid y Barcelona solo tres de cada diez personas llevan más de veinte años en su vivienda actual, lo que apunta a un menor arraigo y a trayectorias residenciales más forzadas por el mercado y las condiciones económicas. Frente a este escenario urbano, los municipios pequeños presentan una realidad distinta.
La vivienda es, en general, más estable y menos tensionada, pero la vida cotidiana se ve condicionada por la falta de servicios básicos. Llegar caminando a un centro de salud, un colegio, equipamientos culturales o transporte público es entre cuatro y seis veces más difícil que en las grandes ciudades. Esta carencia limita las oportunidades, dificulta la conciliación y actúa como un freno para atraer población joven o nuevas familias.
PROBLEMAS EN EL ENTORNO RURAL
En el ámbito rural, los principales problemas de habitabilidad están ligados a la necesidad de rehabilitación, con daños interiores o barreras arquitectónicas, especialmente relevantes en un contexto de envejecimiento poblacional.
Instituciones como el Banco de España o la Unión Europea, a través del Pacto Verde, han advertido de la urgencia de impulsar una gran oleada de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad y la sostenibilidad del parque de viviendas, un reto especialmente acusado en los pequeños municipios.
El análisis de la EINSFOESSA 2024 confirma la hipótesis de partida: el tamaño del municipio influye decisivamente en el acceso a una vivienda digna, entendida en sus dimensiones de asequibilidad, habitabilidad, entorno y seguridad. Las grandes ciudades concentran las dificultades más severas, mientras que los pueblos disfrutan de mejores condiciones residenciales, pero arrastran déficits estructurales de servicios y conectividad.
Ante este panorama, Foro NESI subraya la necesidad de una mirada territorial integral. Al mismo tiempo, los municipios pequeños requieren inversiones sostenidas en servicios básicos, movilidad, conectividad y nuevas oportunidades laborales vinculadas a economías verdes, digitales y de cuidados.
Como concluyen los autores del informe, Diego Isabel La Moneda y Paula Aller, abordar la vivienda en España implica redistribuir oportunidades y actividad en el territorio. Solo así será posible reducir la vulnerabilidad urbana, garantizar servicios en el medio rural y hacer efectivo el derecho a una vivienda digna para toda la población.
