Un reciente informe de JP Morgan sobre el sector inmobiliario cotizado europeo recuerda que sus expectativas para el sector son bajas y han visto reducidas las posiciones en las empresas por unas rentabilidades más ajustadas.
Sin embargo, sus analistas ven más de un 20% de potencial en sus Top Picks – Vonovia, Merlin y Segro, pudiendo llegar al 40%. Reducen Covivio y Derwent London a Neutral, evitan Castellum y ven tasaciones relativamente caras para VGP y WDP. Son neutrales en Inmobiliaria Colonial.
Más en general, señala el equipo de analistas de Neil Green, vemos tres temas clave para 2026:
- Inmobiliarias cotizadas como vehículo para salidas de capital privado – siguiendo a Blackstone & Tritax Big Box en octubre;
- AI y la demanda de oficina – a medida que las noticias sobre el desplazamiento del empleo crecen;
- Los centros de datos y la energía – con JPM señalando que la generación eléctrica se espera que sea uno de los cuellos de botella clave para el crecimiento del centro de datos.
En conclusión, bajas expectativas en las acciones más una limitada posición en el sector, un entorno macro más benigno con una continuación de los temas subyacentes positivos vistos en 2025 posicionan al sector a una posible evolución positiva en 2026.
Merlin Properties mantendrá su buen tono operativo en el tercer trimestre
Tesis de inversión y riesgos en Merlin Properties
Los analistas de JP Morgan tienen sobre Merlin Properties una recomendación de Sobreponderar en base a un precio objetivo de 15,80 euros. Para ellos, Merlin es la REIT más grande de España. El grupo posee una cartera inmobiliaria diversificada. Su exposición sectorial dominante son las oficinas, aunque la empresa también posee centros comerciales, logística y, tras la venta de la cartera de sucursales del banco BBVA, seguirá invirtiendo en desarrollo logístico y centros de datos.
Tenemos una nota de Sobreponderar porque vemos margen para un mayor rendimiento en los centros de datos, impulsado por una demanda significativa. En general, creemos que Merlin tiene un fuerte equipo de gestión con un sólido historial, exposición a activos con vientos de cola estructurales y sólidas métricas de balance – 28,5% LTV.
Los riesgos clave para Merlin giran en torno a España y al sector inmobiliario.
Los principales riesgos para España incluyen un rendimiento macroeconómico más débil de lo esperado, que incluye el crecimiento del PIB, las perspectivas de inflación, el desempleo y la confianza de los consumidores. Las perspectivas económicas de España, Europa y el resto del mundo pueden afectar a los rendimientos de los bonos, lo que repercute en la demanda de activos inmobiliarios.
En el caso de los bienes inmuebles, los riesgos clave incluyen los que apoyan los valores del capital, p. ej., los rendimientos (que se ven afectados por las perspectivas económicas más amplias) y el crecimiento del alquiler (también afectado por la economía y la disponibilidad de financiación – que afecta a las perspectivas de suministro).
Los riesgos potenciales específicos para la cartera inmobiliaria de Merlin incluyen la demanda de oficinas en Madrid, el efecto del comercio electrónico sobre la venta al por menor física y la futura demanda de bienes raíces logísticos y de centros de datos dado que la cartera de desarrollo se centra en esto.
Colonial: unos resultados en línea no impiden el castigo del valor en Bolsa
Tesis de inversión y riesgos en Colonial SFL
JP Morgan es Neutral en Inmobiliaria Colonial por un precio objetivo de 6,70 euros. Para ellos, Colonial es una firma única en los mercados europeos de oficinas con un enfoque en París, Madrid y Barcelona.
Colonial es una firma única en los mercados europeos de oficinas con un enfoque en París, Madrid y Barcelona. Valoramos muy altamente la cartera de Colonial, ya que se encuentra en ubicaciones privilegiadas con una gestión sólida. También vemos una fuerte cartera de desarrollo, añadiendo espacio moderno y eficiente en las ubicaciones centrales. Nuestra reserva por ahora, a pesar de los rendimientos más estables, es el LTV (loan to value), que sigue elevado.
Por el lado de los riesgos, Colonial está muy concentrado en el sector de oficinas y, por lo tanto, cualquier cambio en la demanda (afectado por el crecimiento económico) es probable que afecte a la ocupación, los alquileres y los ingresos potencial.
También existe el riesgo de la financiación por deuda, dada la naturaleza intensiva en capital del sector inmobiliario, la necesidad de financiar a la empresa se ve afectada por el deseo de los prestamistas de prestar. Colonial tiene una necesidad limitada de deuda adicional a corto plazo, aunque esto sigue siendo a largo plazo riesgo.
Además, existe el riesgo de insolvencia o falta de liquidez de los inquilinos, así como Los riesgos políticos en España y Francia: Colonial está expuesto al riesgo político tanto en Francia.
