España lleva más de una década arrastrando un déficit que se siente en cada ciudad y en cada familia que intenta dar el salto a un nuevo hogar: faltan casas. La creación de nuevos hogares avanza más rápido que la oferta y ese desajuste golpea con fuerza el acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler.
En este escenario aparece la mirada de Toni Bosch, director de inversiones inmobiliarias alternativas en Solventis, que plantea una pregunta tan directa como incómoda: ¿puede el Estado garantizar el acceso a la vivienda sin destinar 51.000 millones de euros? Su respuesta parte de un diagnóstico que busca cambiar el enfoque del debate público.
Un déficit de vivienda que crece cada año
Bosch explica que el Banco de España ha cifrado el déficit estructural en torno a 600.000 o 700.000 unidades de vivienda, pero lo más preocupante es que esa brecha continúa ampliándose. Según el INE, la creación de hogares crecerá hasta 2039 de manera sostenida mientras la producción actual apenas alcanza las 120.000 o 130.000 viviendas nuevas al año. Esa diferencia alimenta un problema que se acumula ejercicio tras ejercicio.
El encarecimiento de los costes de construcción y la presión financiera han añadido tensión, pero Bosch insiste en que no se trata solo de precios, sino de un modelo agotado. Si España quiere garantizar el acceso a la vivienda en alquiler asequible, debe abandonar la idea de que el sector privado cargue con todos los riesgos y de que la administración deba sostener con subvenciones masivas cada proyecto. Según sus cálculos, aplicar el esquema actual al volumen necesario implicaría un desembolso estatal que superaría los 51.000 millones de euros, una cifra imposible de asumir dentro de los plazos del próximo Plan Estatal de la Vivienda 2026-2030.
Para Bosch, hay que entender que la vivienda no puede abordarse igual que la educación o la sanidad. El parque público necesario requiere otra lógica. Y ese cambio de lógica empieza por asumir que la vivienda de alquiler necesita un impulso que no dependa, exclusivamente, del presupuesto público.
Colaboración público-privada: un modelo posible y más ágil
El especialista distingue entre tres escenarios: la vivienda social, que necesita inversión pública directa; la vivienda en propiedad, que demanda más suelo y trámites más ágiles; y un terreno intermedio donde aparece la vivienda asequible destinada a hogares con rentas medias. Es precisamente en este último donde se abre una oportunidad real para la colaboración público-privada.
Bosch señala que el modelo concesional clásico, basado en derechos de superficie y en trasladar todos los riesgos al privado, solo funciona en zonas con alquileres superiores a los 10,5 o 11 euros el metro cuadrado. En regiones donde los precios oscilan entre 7 y 9 euros, la única forma de hacerlo viable es mediante subvenciones, lo que vuelve a cargar el peso sobre el Estado y retrasa la creación de nuevos hogares.
Aquí entra en juego el modelo de pago por disponibilidad. Según Bosch, permite que el sector privado construya y aporte hogares a precios asequibles sin necesidad de subvención directa. De este modo, los recursos públicos pueden destinarse exclusivamente a la vivienda social, donde no existe otra alternativa.
