El mapa residencial de la montaña española se está transformando a velocidad de vértigo. En los entornos con pistas de esquí —desde Sierra Nevada hasta las estaciones de los Pirineos catalanes y aragoneses— los precios de la vivienda se han disparado con una intensidad que deja sin aliento tanto a compradores como a quienes buscan un simple alquiler para vivir todo el año.
No es un fenómeno nuevo, pero sí uno que ha alcanzado un punto de presión nunca visto: la montaña se ha convertido en un producto de lujo, y quien quiere vivir en ella como residente se enfrenta a un muro casi infranqueable. La oferta es tan mínima que, en algunos enclaves, los agentes inmobiliarios reconocen que apenas pueden anunciar inmuebles, tal y como cuenta Heraldo de Aragón sobre los pirineos aragoneses.
El mercado funciona por contactos, listas de espera y operaciones que se cierran antes incluso de salir al escaparate digital. El resultado es un ecosistema opaco, tensionado y, sobre todo, profundamente desequilibrado. Las estaciones con mayor demanda —Sierra Nevada al sur y, en el norte, Grandvalira, Baqueira Beret, Boí Taüll, Formigal, Cerler o La Molina— concentran una particularidad que explica buena parte de la crisis actual: la convivencia imposible entre el uso turístico y el residencial.
Lo que se vende no es tanto un inmueble como un estilo de vida, una postal invernal susceptible de convertirse en rentabilidad inmediata gracias al alquiler vacacional. Ese magnetismo del turismo de nieve, reforzado por plataformas de reserva y por la estacionalidad de precios altos, ha generado un efecto dominó: viviendas que antes acogían a familias locales durante todo el año pasan ahora a ser alojamientos de fin de semana, de puente o de días sueltos.
Es un movimiento rentable a corto plazo para propietarios e intermediarios, pero devastador para quienes trabajan en la zona y necesitan un techo estable. En algunos municipios pirenaicos la situación ha llegado al límite.
El mercado residencial es tan exiguo que muchos trabajadores de la hostelería, escuelas de esquí o servicios básicos se ven obligados a vivir en caravanas, furgonetas o habitaciones compartidas, a veces en pueblos situados a media hora de su lugar de trabajo. Los pueblos con encanto se llenan en temporada alta, pero se vacían de vida real. La postal está intacta; la comunidad, no.
VALLE DE ARÁN
Pocos ejemplos ilustran mejor este fenómeno que el Valle de Arán. Con un parque inmobiliario limitado y una dependencia clara del turismo, la presión del alquiler vacacional ha puesto al límite a los residentes.
En Vielha, la capital, cientos de viviendas han pasado del alquiler tradicional al turístico, reduciendo drásticamente la disponibilidad para familias locales y encareciendo hasta niveles inasumibles el metro cuadrado. El Valle de Arán vive un proceso de transformación que amenaza su identidad.
Los jóvenes se marchan porque no encuentran vivienda, las escuelas pierden alumnos, los centros de salud tienen problemas de personal y algunos pueblos se han convertido en decorado estacional: vivos en Navidad y Semana Santa, casi desiertos en octubre y abril.
El turismo es motor económico, sí, pero también centrífugo: cuanto más crece, más expulsa a quienes lo sostienen con su trabajo cotidiano. Aunque el Valle de Arán es el ejemplo más mediático, la tensión es transversal.
En Aragón, zonas como Formigal, Panticosa o Benasque enfrentan una situación muy similar. Agentes inmobiliarios reconocen que los precios nunca han estado tan altos y que la escasez de oferta es absoluta. En municipios con vivienda tradicionalmente asequible, hoy es difícil encontrar un alquiler por menos de lo que costaría en el centro de una gran ciudad.
El fenómeno se replica también en Cerler, Candanchú, Astún y en áreas catalanas de alta montaña. Son territorios donde el espacio geográfico disponible es limitado, la construcción nueva es escasa por normativa y por orografía, y donde la vivienda existente está colonizada por la lógica del turista de corta estancia. Los primeros en reaccionar han sido algunos ayuntamientos, que comienzan a limitar licencias de pisos turísticos. Vielha, por ejemplo, ha anunciado que no renovará parte de ellas a partir de 2028, en un intento por recuperar vivienda para residentes.
El Conselh Generau d’Aran ha reclamado vivienda pública específica para zonas rurales de montaña, recordando que las políticas pensadas para las áreas metropolitanas no sirven en territorios donde el mercado está completamente condicionado por el turismo.
Pero la batalla es compleja. Regular significa enfrentarse a intereses económicos potentes: promotoras, propietarios, plataformas de alquiler, empresas vinculadas al esquí. Y también implica reconceptualizar un modelo de desarrollo basado durante décadas en atraer visitantes sin un análisis profundo del impacto en la vida local.
