Neinor lanzará una segunda OPA Obligatoria para los accionistas minoritarios de Aedas a 24 euros por acción, si la OPA actual no es aceptada por el 50% de los mismos, pero se mantiene de esta forma su oferta de 21,335 euros/acción para Castlelake, que posee el 79% del capital.
Juan Moreno, analista de Bankinter, tiene sobre Aedas Homes una recomendación de Comprar con precio objetivo en los 24,0 euros, y sobre Neinor Homes una de Comprar con precio objetivo de 17,5 euros.
Para Moreno, esta decisión implica que, tras la OPA voluntaria actual a 21,335 euros, a la que acudirá Castlelake con el 79% del capital, habrá una OPA obligatoria, en la que Neinor ofrecerá 24 euros y que tendrá que ser aprobado por la CNMV. Se corresponde con el nivel de cotización previo al lanzamiento de la OPA (27,15 euros/acción), una vez excluido el dividendo (3,15 euros/acción), y por tanto entraría dentro del rango de precio equitativo según los criterios de la CNMV.
Para AEDAS son buenas noticias. La nueva oferta sobre los minoritarios supera en un 2,5% la inicial, por lo que la cotización de Aedas debería subir hasta situarse cerca de esos 24 euros. Recomendamos Comprar hasta ese nivel.
Para NEINOR tiene un impacto negativo, aunque moderado. Esta decisión encarecerá la operación en 23 millones, que implica un impacto negativo del -1,4% sobre su capitalización. Si bien, no pone en peligro el racional de la operación, ya que el 79% de Castlelake lo comprará al precio inicialmente acordado. Mantenemos recomendación de Comprar, apoyada por sólidos fundamentales en un entorno de clara escasez de oferta en el mercado de vivienda.
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Renta 4 habla de una operación no esperada de Neinor
Una segunda valoración es la de Renta 4. Para ellos se trata de una operación no esperada en tanto que, si bien advertíamos que el concepto “precio equitativo” podría ser el único punto conflictivo en la aprobación por parte de la CNMV a la OPA, considerábamos que no pondría objeciones al precio ofrecido inicialmente por Neinor Homes (acordado con Castlelake) debido a:
- la aceptación del 79,02% del capital (a través de su accionista de referencia;
- el hecho de que, a lo largo del último ejercicio, ya era conocido la intención de salida de Castlelake del accionariado de AEDAS, lo cual en nuestra opinión hizo que el valor cotizara con cierta “prima corporativa”;
- dos de las últimas OPAs relevantes en el sector inmobiliario español, Lar España y Árima, salieron adelante con descuentos vs NAV del -25% y -24% respectivamente.
Un segundo aspecto a valorar es que la nueva oferta a los minoritarios encarecería la operación a Neinor en 24,4 millones, un 2,6% más frente la OPA inicial. Con esta segunda oferta, el precio medio ponderado ofrecido por Neinor ascendería a 21,89 euros de AEDAS (21,335 euros de la primera OPA), neto del dividendo de 3,15 euros abonado por AEDAS. El descuento frente al NAV 2024 de AEDAS ascendería al -26,1% (-27,8% de la primera OPA).
Y un tercero, es que si bien con la primera OPA Neinor necesitaría un 50% de aceptación por parte de los minoritarios para proceder a la exclusión de AEDAS a través del squeeze-out, con el lanzamiento de esta segunda OPA, ahora necesitará el 90% de aceptación por parte de los minoritarios para poder excluirla. En este sentido, esperamos que la mejora de la oferta sea suficiente para lograr dicho umbral de aceptación.
Además, Renta 4 aclara que, al no haberse comunicado ninguna modificación en los objetivos de rentabilidad previstos en la operación, entendemos que Neinor reitera los iniciales. En este sentido, cabe recordar que la operación con AEDAS apunta a una TIR superior al 20% y un múltiplo de 1,8x (ROE entre el 15% – 20%), de acuerdo con la información aportada por Neinor inicialmente, lo cual daría a entender que podría considerarse algo conservadora.
Por último, desde la perspectiva de AEDAS, la noticia es positiva. Teniendo en cuenta el dividendo, el precio ofrecido a los minoritarios sería de 27,15 euros, el cual se situaría un -1,6% por debajo de nuestro precio objetivo para AEDAS (27,60 euros). En este sentido, y ante la mejora del 12,5% del precio, junto a que dicha mejora disipa dudas respecto al concepto “precio equitativo” desde el ángulo legal, vemos muy improbable una mejora adicional de precio y recomendaríamos ACUDIR A LA OPA a los minoritarios de AEDAS.
Reiteramos recomendación de Sobreponderar con precio objetivo de 21,10 euros en Neinor.
Kepler: el precio de la segunda OPA es consistente con el VWAP de 6 meses
Por último, recogemos la valoración de Julian Megías, analista de Kepler Cheuvreux: Se espera que la actual oferta voluntaria de Neinor para Aedas sea lanzada y finalizada antes del final del año. Mediante esta oferta, Neinor está asegurando el control del 79% de Aedas, apoyado por el compromiso irrevocable de Castlelake (principal accionista de Aedas) para ofertar sus acciones a 21,335 euros.
Posteriormente, Neinor planea lanzar esa segunda oferta obligatoria. Aunque sigue siendo incierto si la CNMV considerará este precio como equitativo y aprobará la oferta, creemos que el precio es consistente con el VWAP de seis meses previo al anuncio del acuerdo, uno de los índices de referencia que pueden utilizarse para determinar el precio equitativo con arreglo a la Ley española de adquisiciones.
Si la segunda oferta obligatoria se materializa, Neinor necesitaría una aceptación del 50% de las minorías para alcanzar el umbral del 90% y desencadenar un squeeze-out a 24 euros. Aedas eleva su precio de adquisición a 945 millones de euros.
Así, en Kepler aumentan el precio total de adquisición de Aedas en un 2% hasta 945 millones de euros. Su caso de base asume que Neinor alcanzará la propiedad del 100% de Aedas a través de la segunda oferta obligatoria, reconociendo que este resultado sigue estando sujeto a la aprobación de la CNMV y logrando la aceptación de al menos el 50% de las minorías.
Por lo tanto, Megías reitera Comprar, pero reduce el precio objetivo de Neinor a 19 euros para tener en cuenta el precio de adquisición ajustado.
La transacción de Aedas sigue presentando un importante potencial de creación de valor para Neinor. La prioridad inmediata debería ser asegurar el control total de Aedas, iniciar la integración de ambas plataformas y entregar el plan de negocios. La revisión de la oferta se alinea con este objetivo estratégico.
