Jaime Gil, especialista en inversión inmobiliaria y CEO de PropHero, no duda cuando habla del mercado actual: “El problema de la vivienda no es español, es mundial. Todo el mundo quiere vivir en las grandes urbes”. Su diagnóstico se apoya en datos y en la observación directa del comportamiento del mercado: la concentración de población en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia está disparando los precios, mientras el resto del país pierde dinamismo.
“España tiene 52 provincias: 12 crecen y 40 decrecen”, explica Gil. Las zonas que concentran industria, tecnología, infraestructuras y empleo —el corredor mediterráneo, Madrid, Zaragoza o Granada— siguen registrando incrementos notables en la vivienda. “Donde hay trabajo, hay demanda. Y donde hay demanda, los precios seguirán subiendo”, resume. El resto, en cambio, se estanca o cae.
¿Burbuja o ajuste natural?
La comparación con la crisis de 2008 es inevitable. Pero Gil la descarta de plano: “No hay burbuja. Hay una demanda agregada altísima y un nivel de endeudamiento mucho menor que entonces. Además, la facilidad de crédito y la especulación desmedida de aquella época hoy no existen”. En su opinión, la presión actual sobre los precios de la vivienda no obedece a un ciclo de exceso, sino a un déficit estructural de oferta. “El mercado necesita tiempo. No se construye suelo ni vivienda en dos semanas”, sostiene.
El CEO de PropHero insiste en que la única forma de aliviar la tensión de precios es “poner más vivienda donde la gente quiere vivir”. Propone agilizar licencias, flexibilizar cambios de uso y dar más facilidades a promotores privados. “Hay edificios de oficinas vacíos que podrían transformarse en viviendas, y ayuntamientos sin capacidad técnica para tramitar licencias cuando la demanda crece”, señala. Su ejemplo en la localidad valenciana de Carlet es ilustrativo: “Hay 500 viviendas cerradas desde el boom inmobiliario. El ayuntamiento no tiene recursos para reactivarlas ni técnicos para atender el aluvión que se avecina”.
La vivienda y una realidad global
Para Gil, lo que sucede en España forma parte de una tendencia planetaria: la atracción hacia los grandes centros urbanos. “Es una idea romántica pensar que la gente volverá a la España vaciada. Donde hay industria, comunicaciones y servicios es donde la gente quiere vivir”, afirma. Ese desplazamiento masivo hacia las urbes no solo encarece la vivienda, sino que agranda la brecha entre el coste de comprar y los salarios. “Los sueldos no crecen al mismo ritmo. El ‘gap’ va a seguir ampliándose mientras la productividad del país no mejore”, advierte.
Preguntado por el eterno dilema —¿vivir de alquiler e invertir o comprar una vivienda?— Gil evita las recetas universales. “No hay una respuesta fácil. Depende de tu plan de vida y de tus posibilidades”, explica. En ciudades como Madrid, donde los precios son prohibitivos, puede ser más rentable alquilar e invertir en otros lugares. Pero en municipios pequeños o medianos, comprar sigue siendo lógico: “Si te cuesta menos comprar que alquilar, y vas a vivir ahí, probablemente sea mejor comprar”.
Gil es un firme defensor del apalancamiento financiero: “No conozco a nadie que haya crecido rápido sin apalancarse. Con una nómina y ahorros, no vas a vivir de rentas”. Según explica, aprovechar la financiación —ya sea bancaria o de promotores— multiplica la rentabilidad y permite construir patrimonio con el tiempo. “Si tienes dinero para comprar una casa al contado, probablemente tengas dinero para comprar dos apalancadas. A largo plazo, el que se apalanca construye el doble de patrimonio”, afirma.
