El mercado residencial español atraviesa una etapa de crecimiento de precios sostenido, pero cada vez más analistas advierten sobre señales preocupantes, especialmente en dos comunidades autónomas donde el coste de la vivienda ha alcanzado niveles sin precedentes. Canarias y Baleares se posicionan en el centro del debate por una escalada de precios que supera incluso la registrada durante la burbuja inmobiliaria de 2007-2008.
Según el último informe de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), estas dos regiones han experimentado un incremento de precios superior al 20% respecto al máximo histórico previo al estallido de la anterior burbuja.
Este aumento no solo es significativo por la magnitud del encarecimiento, sino también porque marca una tendencia que parece alejarse del comportamiento del resto del país. En septiembre de 2025, por ejemplo, el precio de la vivienda en Canarias subió un 16,7 % respecto al mismo mes del año anterior, una cifra muy por encima de la media nacional, que se situó en el 12%.
Baleares sigue una trayectoria similar, reafirmando su condición de mercado tensionado. Estas subidas se explican por una combinación de factores que afectan tanto a la oferta como a la demanda. La escasez de viviendas nuevas, la presión de compradores internacionales, la inversión con fines turísticos y la capacidad de ciertos perfiles para adquirir inmuebles al contado han generado una dinámica que complica el acceso a la vivienda para gran parte de la población residente.
La situación se agrava en un contexto en el que muchas promociones inmobiliarias no consiguen cubrir la demanda y en el que los costes de construcción han aumentado más de un 40% desde 2019, dificultando el desarrollo de nuevos proyectos. A pesar del crecimiento acelerado de los precios, tanto en la compraventa como en el alquiler, el informe de la AEV no concluye que España esté al borde de una nueva burbuja inmobiliaria generalizada.
OTRA SITUACIÓN QUE 2008
Los expertos coinciden en que las condiciones actuales son distintas a las de 2008. Los compradores de hoy presentan un perfil más prudente, con mayor solvencia y con un acceso al crédito más controlado por parte del sistema financiero. Aun así, el estudio sí detecta riesgos concretos en determinados puntos del territorio, con especial mención a zonas costeras y de alta demanda turística donde comienzan a observarse comportamientos especulativos y una presión constante sobre los precios.
Una de las consecuencias más visibles de esta presión es la evolución del mercado del alquiler. Los precios han crecido de manera generalizada en todas las comunidades autónomas, con capitales de provincia marcando máximos históricos.
En ciudades como Madrid, Sevilla, Alicante o Palma, las rentas son ahora más altas que nunca, impulsadas por una demanda que se ha desplazado desde la compra, ante la imposibilidad de acceder a la propiedad. La previsión a corto plazo no es alentadora, ya que se espera que las rentas continúen creciendo, con aumentos anuales que podrían situarse entre el 9 y el 15%, según los analistas del Observatorio de la Valoración.
El problema no se limita a las grandes ciudades. El encarecimiento del alquiler se ha extendido a localidades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede concretarse debido a la falta de financiación. Este fenómeno, unido al impacto del alquiler turístico, ha reducido aún más la oferta de vivienda habitual, alimentando una espiral de precios que afecta directamente a la calidad de vida de los residentes.
La solución, según la mayoría de los expertos, pasa por abordar los problemas estructurales del mercado. Incrementar la oferta es el primer paso, ya sea mediante la construcción de vivienda nueva destinada al alquiler o facilitando la salida al mercado de inmuebles vacíos. También se plantea la necesidad de mejorar la seguridad jurídica de los arrendadores y reforzar la colaboración entre el sector público y el privado para desarrollar proyectos que garanticen el acceso a la vivienda a precios razonables.
Aunque se han propuesto medidas para regular el alquiler turístico y limitar los efectos de la especulación, no hay un consenso claro sobre su efectividad. La mayoría de los panelistas prefiere apostar por estrategias a medio y largo plazo que combinen suelo disponible, financiación y promoción de vivienda asequible.
En este contexto, la vivienda pública se sitúa como un elemento clave para corregir los desequilibrios actuales. También se discute el papel de las ayudas públicas, como avales o hipotecas específicas para jóvenes.
