El mercado de la vivienda en España vive una paradoja evidente: mientras miles de personas no pueden acceder a un hogar digno, una parte significativa del parque inmobiliario permanece vacía, aunque es cierto que un segmento relevante de esta bolsa de viviendas está situado en las zonas en las que menos demanda se genera.
La pregunta es inevitable: ¿por qué, en medio de una crisis habitacional, existen tantas viviendas sin uso? Un reciente informe de Alfa Inmobiliaria aporta una visión que, aunque relevante, pone el foco principalmente en las barreras que enfrentan los propietarios particulares a la hora de alquilar sus viviendas.
Desde miedos personales hasta dificultades logísticas o inseguridad jurídica, la consultora estima que cerca del 18% de las viviendas aptas para alquiler permanecen fuera del mercado por estas causas. Esta perspectiva, que se podría catalogar como una mirada de mercado o incluso liberal, considera que el camino para liberar estas viviendas pasa por facilitar la gestión, reforzar las garantías legales y profesionalizar la intermediación.
Es decir, reducir los obstáculos para que el propietario vea el alquiler como una opción viable y cómoda. Sin embargo, esta no es la única mirada posible. Desde Fundación Diversitas, que trabaja con personas en situación de exclusión social en la Comunidad de Madrid, el problema de las viviendas vacías se analiza desde otra óptica: la del derecho a la vivienda, la justicia social y la función social de la propiedad.
DOS MIRADAS
Ambas aproximaciones coinciden en el diagnóstico: en ciudades como Madrid hay un volumen importante de viviendas vacías (Diversitas cifra en 100.000 el número aproximado), y ello impacta negativamente en el mercado.
Pero difieren en el enfoque. Alfa Inmobiliaria identifica razones individuales o de gestión: propietarios que viven lejos de sus inmuebles, miedo a impagos, falta de tiempo para gestionar el alquiler, o incluso la voluntad de reservar la vivienda para un uso familiar eventual. Proponen soluciones desde el sector privado: gestión profesional, asesoramiento, garantías jurídicas.
En cambio, Diversitas plantea que este fenómeno no puede entenderse sin considerar el contexto estructural: precios desbocados, insuficiente parque público de vivienda, acumulación de inmuebles por parte de grandes tenedores (bancos, fondos), y una falta clara de políticas públicas activas.
Para Diversitas, el hecho de que existan 100.000 viviendas vacías en un territorio donde muchas familias viven en infravivienda, hacinadas, o directamente sin techo, es una injusticia social y una oportunidad perdida.
VIVIENDAS VACÍAS
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), una vivienda vacía es aquella que no se utiliza como residencia habitual ni está destinada a actividades económicas durante al menos dos años. No se trata de segundas residencias activas ni de viviendas en transición entre propietarios, sino de pisos y casas que permanecen cerrados durante largos periodos sin ningún uso.
Este fenómeno, lejos de ser neutro, tiene consecuencias económicas y sociales. Y es que incrementa la presión sobre los precios, ya que reduce la oferta; aumenta la desigualdad, pues mientras unos acumulan viviendas cerradas, otros no pueden acceder ni a una; implica una pérdida de recursos, tanto para propietarios (por rentas no percibidas) como para administraciones públicas (por ingresos fiscales potenciales perdidos); y dificulta la cohesión social, porque vacía barrios, deteriora el tejido urbano y genera exclusión.
¿CÓMO ABORDAR EL TEMA?
Desde la visión de mercado, como la que representa Alfa Inmobiliaria, la estrategia pasa por facilitar el acceso al alquiler para propietarios: incentivos, gestión profesionalizada y mayor seguridad jurídica. Estas medidas pueden tener un impacto positivo en algunos casos, sobre todo en inmuebles de pequeños propietarios que temen verse desprotegidos.
Sin embargo, desde la perspectiva de Diversitas, el problema va más allá. Se necesitan políticas públicas activas y estructurales. Su apuesta estaría encaminada a promover incentivos fiscales positivos, sí, pero también medidas coercitivas, como sanciones a grandes propietarios que retienen viviendas sin uso; rehabilitar viviendas vacías, a través de programas de colaboración público-privada que generen alquileres sociales; o declarar zonas tensionadas, cosa que no hace la Comunidad de Madrid, para que la Ley de Vivienda pueda aplicarse en toda su extensión, incluyendo el control de precios.
Diversitas también pide ampliar el parque público, ya que solo el 2,5% del total en España frente a un 10-20% en países europeos; facilitar el acceso a la vivienda pública, no solo para casos extremos, sino como parte de una política de vivienda universal; e impulsar nuevos modelos de convivencia, como los cohousing o viviendas compartidas con fines sociales.
MÁS QUE UN ACTIVO
Lo que subyace en este debate es la visión de lo que debe ser una vivienda. ¿Un activo financiero o un derecho fundamental? ¿Un bien que puede usarse o no según la conveniencia de su propietario, o un recurso que, si no cumple su función social, debe ser movilizado?
El informe de Alfa Inmobiliaria refleja con claridad las preocupaciones legítimas de muchos propietarios, en algunos casos posiblemente inducidas por el ruido mediático que se genera sobre los okupas por la influencia de los anuncios de alarmas (lo cual ha provocado que España, siendo uno de los países de la Unión Europea donde menos se ocupa, es uno de los que más preocupación genera, tal y como señala un informe de la Agencia Europea para los Derechos Fundamentales).
Sea como fuere, no se puede ignorar que el mercado no se autorregula en favor de los más vulnerables. Para cambiar esta tendencia se necesita voluntad política, acción pública y una ciudadanía activa que exija cambios.
