El fondo de inversión alemán DWS y el gestor residencial Bialto han cerrado la adquisición de un paquete de 1.763 viviendas del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid. Se trata del lote 3 de este programa regional y, según ambas compañías, representa la mayor operación de vivienda en alquiler cerrada hasta la fecha en España.
Las viviendas, entregadas por el promotor Culmia, están repartidas en 12 parcelas distribuidas entre los municipios de San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe. Los inmuebles se encuentran ya en explotación, con una ocupación media del 98% al 99%, lo que significa que la gran mayoría están alquilados o en proceso de serlo.
Esta operación se enmarca en el acuerdo estratégico que DWS firmó con Culmia en 2023, que preveía el desarrollo de una cartera de viviendas dentro del Plan VIVE mediante un modelo de colaboración público-privada. El esquema consiste en la cesión del suelo por parte de la Comunidad de Madrid durante un periodo de 50 años, lo que permite a promotores privados construir viviendas de alquiler asequible sobre terrenos públicos.
Tras esa concesión, el suelo revierte a la administración. Según explican desde DWS, esta estructura ha facilitado la entrada de capital institucional en el mercado del alquiler asequible, ofreciendo a los inversores seguridad jurídica a largo plazo. Además, aseguran que la transacción demuestra que el mercado está preparado para absorber este tipo de producto, con rentabilidades sostenidas en el tiempo.
El proyecto refuerza la posición de DWS en el mercado residencial español. La firma, que ya gestiona más de 3.000 viviendas en el país, fue una de las primeras en apostar por el modelo Build to Rent (construir para alquilar) en España. En este segmento se ha centrado especialmente en el desarrollo de vivienda asequible, con un enfoque dirigido a inversores institucionales.
Bialto, por su parte, aporta su experiencia en la gestión de activos residenciales a gran escala. Fundada en 2019, esta plataforma forma parte de Urban Input y se ha especializado en proyectos de alquiler con enfoque social y sostenible. Actualmente gestiona 3.800 viviendas de obra nueva, tanto de renta libre como regulada, localizadas en Madrid, Barcelona y Valencia.
La compañía defiende un modelo que busca responder a los nuevos hábitos de vida, con viviendas adaptadas a las necesidades actuales de los inquilinos. Según su director, Raúl Blasco, el proyecto demuestra el potencial de la colaboración público-privada para dar respuesta al acceso a la vivienda asequible, y destaca la capacidad de Bialto para identificar oportunidades, estructurar operaciones y gestionar grandes carteras.
Desde DWS, Manuel Ibáñez, responsable del área inmobiliaria para Iberia, subraya que el éxito de este tipo de proyectos confirma la importancia de la cooperación entre sector público y privado. También agradece el papel de Culmia y de la Comunidad de Madrid, a quienes considera actores clave en la viabilidad de la operación.
Culmia, promotora de origen español, ha sido la encargada de desarrollar este lote del Plan VIVE. La compañía asumió la construcción y entrega de los activos, que ahora pasan a ser gestionados por Bialto. Con esta transacción, Culmia liquida su inversión en el proyecto, dejando en manos de los nuevos propietarios la explotación a largo plazo de las viviendas.
POLÉMICO MODELO
El polémico y ayusista modelo del Plan VIVE ha generado debate desde su puesta en marcha, tanto por la participación del sector privado en el desarrollo de vivienda pública como por la duración de las concesiones.
No obstante, la Comunidad de Madrid lo defiende como una fórmula efectiva para aumentar el parque de vivienda asequible sin comprometer recursos públicos directos, al permitir que el coste recaiga sobre operadores privados a cambio de la cesión temporal del suelo. La compra de este paquete se suma a un mercado en el que el interés de los fondos institucionales por el alquiler asequible sigue al alza.
En un contexto de alta demanda, limitación de la oferta y precios al alza, este tipo de producto se presenta como una vía para obtener rentabilidades estables, al tiempo que se responde a una necesidad social cada vez más urgente.
DWS gestiona actualmente más de un billón de euros en activos a nivel global y cuenta con un negocio inmobiliario con más de 450 empleados y 76.000 millones de euros bajo gestión. Bialto, por su parte, ha integrado verticalmente todo el proceso de inversión, promoción y gestión, y se posiciona como una de las plataformas de referencia en el alquiler residencial en España.
