Los analistas de CIMD Intermoney han elevado su precio objetivo sobre Merlin Properties hasta los 15 desde los 12 euros con fecha diciembre de 2026 frente a 2025 anteriormente con nota de Comprar.
“Valoramos el activo de centros de datos en unos 3.300 millones de euros,ligeramente por encima del capex esperado en las dos fases, frente a unos 900 millones, anteriormente”, explican.
Así las cosas, el potencial de Merlin Properties es del 20% desde los precios actuales, a lo que habría que añadir una rentabilidad por dividendo del 3%, según las estimaciones de Guillermo Barrio, el autor de la nota.
El análisis apunta que consideran en previsiones la Fase II de los centros de datos (CdD), “lo que implica incrementos moderados de nuestras previsiones en 25e-27e, pero superiores al 30% en adelante; esperamos que este tipo de activo represente el 40% de las rentas en 2031e. Estimamos para los CdD un yield-on-cost superior al 13%, mientras que las ratios de deuda de Merlin considerando el GAV estimado por Intermoney, no superarían el 42% pese a inversiones de 1.600 millones de euros en 2025e-26e.
Merlin Properties: seguirá la mejora por las rentas y el perímetro de consolidación
Centros de Datos: 40% de las rentas en 2031
“Consideramos a partir de ahora la aportación de la Fase II de los centros de datos, o 246 MW, además de los 64 MW de la Fase I. Pese a que esperamos que toda esta capacidad esté en servicio en 2031e frente a 2029e como espera Merlin, esperamos que este tipo de activo genere el 40% de las rentas ese año. No tenemos en cuenta las fases de Upsizing (426 MW) o el Pipeline (2.160 MW). Los incrementos de nuestras previsiones de EBITDA son modestos en 2025e-27e (5-6%), pero muy superiores al 30% en adelante”, aclara Barrio.
Centros de Datos: Yield-on-cost del 14%
La nota añade que han asumido unos ingresos anuales por MW en el entorno de los 1,3 millones para ambas fases que, conservadoramente, esperan que crezcan en línea con la inflación. Así mismo, han tomado las guías de capex de Merlin, 3.100 millones para las fases I y II; en conjunto, esperan que la mitad de la inversión se lleve a cabo en 2025-26e, para descender claramente en adelante.
“Con estas previsiones, estimamos que el yield-on-cost de los centros de datos sea superior al 14 y 13% para las fases I y II, respectivamente; es decir, el doble que en los activos inmobiliarios habituales, e incluso algo por debajo de la guía de Merlin”.
Por último, la nota de Intermoney recuerda que no han hecho variaciones en el resto de los activos para los que esperan crecimientos anuales del 4% en rentas, principalmente por repercusión de la inflación.
“Considerando unos costes directos no imputables menores de la media en los CdD, esperamos crecimientos anuales consolidados de EBITDA del +10% en 24-27e, y superiores a ese porcentaje hasta 2031e. Esperamos que la deuda neta se incremente en el bienio 2025-26e en unos 1.500 millones de euros; sin embargo, las ratios de deuda / GAV, considerando nuestra estimación para éste, debería tocar techo en el entorno del 40-42%.
Merlin y los centros de datos en contexto
Los planes de Merlin en centros datos pasan por cuatro fases:
- Fase I: Consiste en el desarrollo de 64 MW en la comunidad de Madrid, País Vasco y Barcelona. Los activos están casi terminados y completamente contratados, con una inversión de 608 millones. Esta Fase ya estaba incluida en nuestras previsiones.
- Fase II: Tendrá una capacidad de 246 MW, repartida entre Madrid, País Vasco y Lisboa más o menos a partes iguales. Merlin prevé que esté en funcionamiento en 2029 y prevé una inversión de unos 2.500 millones.
- Upsizing: Desarrollará 426 MW, principalmente en el País Vasco y Lisboa. Merlin no ha señalado fechas concretas de desarrollo, pero desde luego se extendería hasta bien entrada la década que viene, ni tampoco capex.
- Pipeline: Tendría una capacidad de 2.160 MW, centrados en Extremadura, donde se situarían 2.000 MW. La socimi tampoco ha dado fechas ni capex.
