Bilbao ha alcanzado un hito significativo en su evolución inmobiliaria al convertirse en zona tensionada en materia de alquiler, tras registrar el precio más alto de su serie histórica: 15 euros por metro cuadrado en el mes de agosto de 2025.
Este dato marca un incremento del 44,2% respecto al mismo mes de 2015, cuando el precio medio se situaba en 10,4€/m², según datos del portal inmobiliario Idealista. Esta evolución refleja una transformación profunda del mercado del alquiler en la capital vizcaína en la última década, que ahora cuenta con medidas de contención.
La declaración de zona tensionada llega tras años de presiones por parte de organizaciones sociales, vecinales y del propio consistorio bilbaíno, que alertaban del impacto que la escalada de precios estaba teniendo en la población residente, especialmente entre los jóvenes, familias con rentas medias y colectivos vulnerables.
La ley de Vivienda ha permitido a las comunidades autónomas aplicar este tipo de figuras jurídicas en áreas donde los precios del alquiler superan ciertos umbrales en relación con los ingresos de los hogares, o bien donde la evolución de los precios ha sido anormalmente alta durante los últimos cinco años.
Bilbao ha experimentado ambas situaciones: por un lado, el esfuerzo económico medio para hacer frente a un alquiler o hipoteca, sumado a suministros básicos, supera ya el 30% de los ingresos del hogar, y por otro, el aumento sostenido del precio en barrios centrales y también periféricos ha sido superior al 40% en muchos casos desde 2015.
Estas cifras no solo cumplen los requisitos técnicos para la declaración, sino que evidencian una realidad socioeconómica que amenaza la estabilidad residencial de buena parte de la ciudadanía. En agosto de 2025, Bilbao contaba con más de 1.400 viviendas en oferta de alquiler en el portal idealista, un volumen que, sin embargo, no ha impedido la escalada de los precios.
La demanda sigue superando la oferta en muchos barrios, especialmente en zonas como Abando, Indautxu o Deusto, donde los precios han llegado a niveles que hace apenas cinco años hubieran parecido impensables.
En otros distritos, como Rekalde, Santutxu o Zorrotza, la presión también ha crecido, aunque con un impacto relativo algo menor en términos absolutos. Sin embargo, la dinámica general se extiende por toda la ciudad. La declaración de zona tensionada no implica una congelación inmediata de precios, pero sí abre la puerta a una batería de medidas de intervención que, además de limitar las subidas, promuevan una ampliación de la oferta asequible y regulen ciertos usos que tensionan el mercado, como los pisos turísticos.
De hecho, el Ayuntamiento de Bilbao reformó del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para endurecer las condiciones de implantación de alojamientos turísticos, especialmente en las áreas más tensionadas.
El procedimiento seguido por el Gobierno Vasco ha sido particular dentro del marco estatal. A diferencia de otras comunidades autónomas, en Euskadi los municipios son invitados por el Departamento de Vivienda a presentar su candidatura como zonas tensionadas si cumplen los criterios técnicos.
Tras esta fase, se diseña de forma conjunta un plan trianual de actuación que incluye no solo medidas sobre precios, sino también estrategias para incrementar la oferta residencial, proteger a inquilinos y compradores, identificar suelos públicos o incentivar el alquiler social.
OTRAS MEDIDAS
Este modelo participativo busca implicar tanto a las administraciones como al sector privado en la solución del problema estructural del acceso a la vivienda. El reconocimiento jurídico de Bilbao como zona tensionada, una vez publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), implicará que en determinadas operaciones los propietarios deban justificar incrementos en los precios del alquiler y se limitará el aumento anual de las rentas a índices oficiales.
Además, en nuevas promociones de viviendas protegidas en alquiler se podrán establecer criterios más restrictivos para el acceso, priorizando a quienes sufran un mayor impacto económico por el coste residencial. Bilbao se suma así a una lista creciente de capitales que han recibido esta calificación, como San Sebastián —declarada en julio— y Vitoria, que presentó su solicitud antes del verano.
A nivel estatal, la mayor parte de Cataluña y ciudades como Pamplona o A Coruña también han sido reconocidas como zonas tensionadas, conformando un mapa cada vez más amplio de territorios donde la vivienda se ha convertido en un bien escaso y caro. En este contexto, el caso bilbaíno se convierte en un ejemplo paradigmático de los retos que enfrentan las ciudades medianas en un contexto de recuperación postpandémica, crecimiento del turismo, auge de la inversión inmobiliaria y transformación digital del mercado de alquiler.
La presión de la demanda externa —desde estudiantes internacionales hasta trabajadores de grandes empresas— se suma a las limitaciones estructurales de una ciudad con escasa disponibilidad de expansión urbana y con zonas consolidadas donde la rehabilitación domina sobre la nueva construcción.
Las perspectivas a medio plazo dependerán en gran parte de la efectividad de las medidas que se pongan en marcha. La ciudad está en una encrucijada donde las políticas de vivienda pueden determinar no solo la evolución del mercado inmobiliario, sino también el modelo de ciudad que se proyecta: más inclusiva o más excluyente. Por ahora, el récord de 15€/m² alcanzado este agosto marca un antes y un después en la historia reciente del mercado de alquiler bilbaíno.
