El banco de inversión estadounidense Jefferies ha elevado el precio objetivo de inmobiliaria Colonial a 6,40 desde los 6,30 euros previos, aunque reitera su recomendación de Mantener tras los resultados de la Socimi.
El equipo de análisis que lidera Pierre-Emmanuel Clouard explica en una nota que Colonial sigue beneficiándose de su posición privilegiada y ve potencial para 2030 en su proyecto de canalización, reversión y Stoneshield.
El aumento de los gastos financieros compensará en parte las ganancias. La gerencia ahora ve un punto de inflexión hacia una estrategia más agresiva, asumiendo una recuperación completa del valor del capital para 2028-una postura audaz dada las macro incertidumbres. El apalancamiento de Colonial sigue siendo elevado, mientras que la valoración es poco atractiva frente a sus pares.
Colonial ofrecerá continuidad operativa y una ligera mejora en el valor de los activos
Colonial sigue beneficiándose de su posición privilegiada
Colonial reportó un crecimiento de los alquileres LFL del 5% impulsado por París (6,3%, -3% adj. de vacantes estratégicas) y Madrid (+4%), mientras que Barcelona se mantuvo estable. La tasa de vacantes del EPRA se elevó al 6%, y el diferencial de despidos se mantuvo elevado en un 9%, especialmente un 20% en París.
Para 2025, Colonial espera que el BPA recurrente oscile entre 0,32 y 0,35 euros, con Jefferies estimando 0,345 euros (4,4% anualizado). Mirando hacia el 2030, las contribuciones de la cartera de desarrollo (+0,11 euros), reversión de alquileres (0,07 euros) y la iniciativa Stoneshield (0,02-0,03 euros) podrían impulsar el BPA en cerca de 0,20 euros, mientras que se prevé que los gastos en aumento compensen esto con -0,14 euros.
“Actualmente estamos debatiendo con la compañía si ahora marca el final del ciclo y si es el momento adecuado para reiniciar una estrategia más agresiva. La hoja de ruta de Colonial, basada en las previsiones de CBRE, asume que los valores de capital se recuperarán por completo y superarán los niveles de 2022 para 2028”, explican.
“Aunque este escenario no es del todo inverosímil, sigue siendo audaz dadas las incertidumbres macro en curso” y aclaran que el EPRA NIY del 3,8% parece bajo en comparación con los actuales rendimientos primarios -4,1% en París y 4,7% en Madrid (NOI)- y prevemos una desaceleración en el crecimiento de los alquileres primarios en ambos mercados.”
Además, Colonial está explorando oportunidades de inversión en países donde los valores han disminuido más que en Francia o España. Si bien una plataforma paneuropea puede estar justificada para la logística o el comercio minorista, su relevancia para los activos de oficina es menos convincente y es poco probable que resuene fuertemente con los inversores.
También viene con un apalancamiento más alto que los pares, aclara Jefferies, que explica que la deuda neta de Colonial aumentó a 4.894 millones de euros (5,8% frente a diciembre de 2024), empujando su LTV EPRA al 45,6%, notablemente más alto que el 36,7% de Gecina.
Colonial refleja mayor convicción en la recuperación del ciclo y la fortaleza de las oficinas prime
La ratio DN/EBITDA también se mantiene elevado en 14,5 veces frente a 10,5 veces de Gecina. Con aproximadamente 100 millones de euros en capex previstos para el segundo semestre y al menos 200 millones de euros en 2026, cualquier nueva adquisición requerirá la venta de activos.
AEW está dirigiendo las negociaciones para adquirir 131 Wagram por 125 millones de euros. “Creemos que podría considerar la desinversión total del Louvre St. Honoré, potencialmente valorado en hasta 1.000 millones de euros, una vez que se haya realizado toda la creación de valor, capitalizando el mercado de inversiones para activos super prime”.
Por último, la nota de Jefferies afirma que se trata de una valoración aceptable. Colonial está operando a 17 veces P/FFO25E (GFC en 13,3 veces) y un rendimiento implícito del 4,3% (GFC en 5,5%), lo que representa un descuento del 40% al NAV 2025 (GFC en 40%). Los múltiplos más altos de Colonial sugieren que el mercado está fijando un precio en una prima de crecimiento. Sin embargo, puede parecer excesivo dado el mayor apalancamiento y la estrategia de inversión más agresiva de Colonial.
Tesis de inversión de Jefferies en Colonial
Colonial cuenta con una cartera de oficinas de primera clase que invierte principalmente en París y, en menor medida, en Madrid y Barcelona. Se suponía que la empresa se beneficiaría de la polarización de los mercados de oficinas de París y Madrid, pero Colonial ha ido difuminando progresivamente su mensaje invirtiendo en activos de menor calidad, en residencias o en nuevas ubicaciones.
