La proliferación de pisos turísticos tipo Airbnb ha transformado barrios enteros y, con ello, la convivencia en innumerables comunidades de vecinos de toda España. El constante trasiego de maletas, las fiestas a deshora y la sensación de vivir en un hotel en lugar de en un hogar se han convertido en el pan de cada día para muchos propietarios. Lo que pocos saben es que la ley ya no les deja indefensos ante esta situación. Existe una herramienta legal, una especie de ‘cláusula anti-Airbnb‘, que permite a las comunidades tomar las riendas y poner coto a esta actividad, un cambio normativo que devuelve el poder de decisión a los vecinos y que puede blindar un edificio contra el turismo.
Esta posibilidad no es un truco legal enrevesado, sino una modificación explícita de la Ley de Propiedad Horizontal que se introdujo para dar respuesta a un clamor social. La normativa faculta a las juntas de propietarios para limitar e incluso prohibir por completo el uso de las viviendas para fines turísticos, siempre que se alcance una mayoría cualificada. Por tanto, la batalla contra la conversión de un edificio residencial en un bloque de apartamentos vacacionales ya no es una lucha de David contra Goliat, sino una cuestión de organización y acuerdo vecinal para proteger la convivencia y el valor del inmueble, un derecho que ahora está al alcance de la mayoría.
LA GUERRA SILENCIOSA EN EL RELLANO: EL DÍA A DÍA CON PISOS TURÍSTICOS
La convivencia con un piso turístico puede convertirse en una auténtica pesadilla para los residentes permanentes. El problema va mucho más allá de un simple ruido ocasional; hablamos de una alteración constante del día a día del edificio. Los vecinos se ven obligados a soportar un trasiego continuo de personas desconocidas, fiestas que se alargan hasta la madrugada y un uso intensivo y a menudo poco cuidadoso de los elementos comunes como el portal, las escaleras o el ascensor. Esta situación genera un desgaste acelerado de las instalaciones, cuyas reparaciones y mantenimiento acaban repercutiendo en el bolsillo de todos los propietarios, incluidos aquellos que no obtienen ningún beneficio de la actividad turística.
Más allá del ruido y los costes, el fenómeno Airbnb erosiona el tejido social y la seguridad del edificio. La sensación de comunidad se desvanece cuando los vecinos son reemplazados por un flujo anónimo de turistas que cambian cada pocos días. Se pierde la confianza, el saludo en el portal y esa red de seguridad informal que proporciona conocer a quienes viven a tu alrededor. En su lugar, aparece la incertidumbre de no saber quién tiene las llaves del edificio, un factor que devalúa la calidad de vida y la propia seguridad del inmueble, transformando un hogar en un espacio impersonal y vulnerable.
EL ARMA LEGAL QUE CAMBIÓ LAS REGLAS DEL JUEGO
El punto de inflexión llegó con el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta normativa introdujo una modificación crucial en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el texto que rige la vida de las comunidades de propietarios en España. Este cambio fue diseñado específicamente para abordar la problemática de los pisos turísticos y otorgó a las comunidades un poder que hasta entonces no tenían de forma tan clara, una facultad expresa para limitar o prohibir directamente el ejercicio de la actividad de alquiler turístico en una vivienda del edificio.
Esta modificación legislativa no fue casual, sino una respuesta directa a la enorme presión que la expansión de plataformas como Airbnb estaba ejerciendo sobre el mercado de la vivienda y la convivencia ciudadana. El legislador entendió que la explotación de una vivienda como negocio turístico excede el uso residencial normal y puede afectar negativamente al resto de los vecinos. Con esta herramienta, se buscaba reequilibrar la balanza, devolviendo una parte de la soberanía residencial a quienes viven permanentemente en los edificios y sufren las consecuencias de esta actividad económica.
MANUAL DE INSTRUCCIONES: CÓMO ACTIVAR EL ESCUDO COMUNITARIO
Poner en marcha la ‘cláusula anti-Airbnb‘ requiere seguir un procedimiento formal y riguroso para garantizar su validez. El primer paso es que el presidente de la comunidad, o un grupo de propietarios que represente al menos al 25% de las cuotas de participación, convoque una Junta General Extraordinaria. Es fundamental que en el orden del día de dicha convocatoria se especifique de forma clara e inequívoca el punto a tratar, por ejemplo: «Acuerdo para la limitación o prohibición del uso de las viviendas para fines turísticos». Omitir este detalle podría invalidar todo el proceso, un requisito formal indispensable para que el acuerdo posterior sea válido y no pueda ser impugnado.
Una vez reunida la junta, el acuerdo debe ser aprobado por una mayoría cualificada. La ley exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es importante destacar que se computan los votos de todos los propietarios, incluidos los ausentes, quienes disponen de 30 días para manifestar su discrepancia una vez se les notifica el acuerdo. Superar este umbral puede ser el mayor desafío, **pero es el peaje necesario para poder aplicar una medida tan contundente como es prohibir la implantación de un nuevo *Airbnb*.
PERO, ¿QUÉ PASA CON LOS AIRBNB QUE YA EXISTEN?
Aquí llega una de las cuestiones más delicadas y que más dudas genera: la retroactividad. Por norma general en nuestro derecho, los acuerdos de la comunidad de propietarios no pueden tener carácter retroactivo si perjudican derechos ya adquiridos. En la práctica, esto significa que si un propietario ya estaba operando un piso turístico con su correspondiente licencia municipal antes de que la comunidad aprobase la prohibición, es muy probable que pueda seguir haciéndolo. El acuerdo le sería de difícil aplicación, ya que su derecho a ejercer esa actividad económica era anterior a la nueva norma comunitaria, un punto clave que frustra a muchas comunidades.
Por tanto, la ‘cláusula anti-Airbnb‘ funciona principalmente como una medida preventiva, un blindaje a futuro. Su verdadera fuerza reside en su capacidad para impedir que aparezcan nuevos pisos turísticos en el edificio a partir de la fecha en que se aprueba e inscribe el acuerdo. Es una forma de decir «hasta aquí hemos llegado» y de proteger el carácter residencial del inmueble de cara al futuro. Aunque no solucione los problemas con los pisos ya existentes, asegura que ningún otro vecino pueda iniciar esta actividad comercial a partir de la fecha del acuerdo, cortando de raíz la expansión del problema.
EL PASO FINAL: BLINDAR LA DECISIÓN ANTE TERCEROS
Aprobar la prohibición en la junta de propietarios es el paso más importante, pero no el último. Para que la medida tenga plena eficacia y sea vinculante para todo el mundo, especialmente para futuros compradores, es absolutamente imprescindible inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Este trámite consiste en modificar los estatutos de la comunidad para que reflejen la nueva limitación y que esta modificación conste en el registro público. Sin este paso, el acuerdo solo obligaría a los propietarios actuales, un trámite que le da publicidad y lo hace oponible frente a terceros, como los nuevos adquirentes.
No inscribir el acuerdo es dejar una puerta abierta a futuros problemas. Si un nuevo propietario compra un piso en el edificio sin que la prohibición conste en el Registro, podría argumentar que la desconocía en el momento de la compra y, por tanto, que no le es de aplicación, iniciando una nueva actividad turística. El registro funciona como el cerrojo definitivo que garantiza que nadie pueda alegar ignorancia. Es el paso final para consolidar la decisión de la comunidad, **lo que evita que un comprador pueda poner en marcha un nuevo *Airbnb* y obligue a la comunidad a iniciar un largo y costoso litigio judicial.
